Kancelaria Notarialna Warszawa - Hipoteka

Hipoteka instytucja wywodząca się z prawa rzymskiego (datowana na początek II w p.n.e) stosowana początkowo głównie przy stosunkach dzierżawy. W pierwotnym kształcie mogła być stosowana zarówno na nieruchomościach jak i na rzeczach ruchomych. W Polsce zapoczątkowana (według licznych źródeł historycznych) już w XIV w, natomiast pierwsze potwierdzone źródła wspominają o zastosowaniu hipoteki w konstytucji sejmowej z 1588 roku o ważności zapisów. Stanowiła ona, że pierwszeństwo zaspokojenia z hipoteki przypada wierzycielowi, który zgłosił jako pierwszy swoją hipotekę. Przez lata zapomniana, by na początku lat 90 XXw., za sprawą zmian gospodarczych wrócić do stosowania. Dzisiaj popularna instytucja zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości.(Przeczytaj więcej na temat genezy hipoteki)

Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku Dz. U. 1982 nr 19 poz. 147 w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej ze stosunku prawnego możemy nieruchomość obciążyć prawem z którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z określonej nieruchomości. Dodatkowo taka wierzytelność może być zaspokojona przed wierzytelnościami osobistymi dłużnika. Natomiast w przypadku kilku hipotek, zaspokajamy się według pierwszeństwa wpisu w księdze wieczystej.

Przedmiotem hipoteki może być:

Art. 65 u.k.w.h precyzyjnie wskazuje nieruchomości oraz określone prawa majątkowe, które mogą być przedmiotem hipoteki. Są to:

Zauważyć przy tym należy, iż z dniem 19 sierpnia 2004 roku, w związku z nowelizacją przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, zostały zastąpione jednym spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.

Definicja nieruchomości określona została w art. 46 §1 k.c., który stanowi:

„Art. 46§1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.”

Hipoteka ustanawiana jest najczęściej na nieruchomościach, wśród których wyodrębnia się nieruchomości gruntowe, lokalowe, stanowiące odrębny przedmiot własności. Warto zauważyć, że nieruchomości budynkowe, które zgodnie z cytowanym artykułem na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, nie mogą być zasadniczo przedmiotem hipotecznym, jeżeli ich status prawny ukształtowano w ten sposób, że nie są one prawem samoistnym, tzn. odrębną własnością. Na ogół dotyczy to sytuacji budynków znajdujących się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, a stanowiącym własność jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa. Wyjątkowo przepisy prawa przewidują istnienie prawa własności budynków, ich części, a także poszczególnych pięter jako prawa niezależnego od prawa własności gruntu. Budynki te stanowią odrębną nieruchomość. Również taki wyjątkowy i w praktyce rzadko spotykany status mają budynki na obszarze m. st. Warszawy spełniające warunki określone w art. 5 dekretu z dnia 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279 ze zm.).

Ciekawostką może być fakt, że ustawodawca nie wykluczył możliwości ustanowienia hipoteki na nieruchomościach Skarbu Państwa. Jednak zachodzi tutaj logiczna niespójność, gdyż co prawda hipoteka taka mogłaby zostać nałożona, to jednak jej podstawowe zadanie w postaci zaspokojenia z nieruchomości jest niemożliwe w realizacji w związku z faktem, że egzekucja wobec Skarbu Państwo może przebiegać wyłącznie z rachunku bankowego, a zatem niemożliwe byłoby zaspokojenie się z nieruchomości, co przeczy zasadniczej funkcji hipoteki, czyli prawu do zaspokojenia się z nieruchomości.

W przypadku udziału w nieruchomości jej część wyrażona ułamkiem może zostać obciążona hipoteką, gdy jest udziałem współwłaściciela. Co za tym idzie wyłączny właściciel nie jest uprawniony do ustanowienia hipoteki na części nieruchomości (określonym udziale), a jedynie na całości. Współwłaściciel z kolei nie jest uprawniony do obciążenia hipoteką części przysługującego mu udziału, a jedynie może obciążyć nią cały należny mu udział. Dodatkowym wymogiem przy ustanowieniu hipoteki na udziale jest fakt określenia współwłasności w sposób ułamkowy. Wyjątkiem od przedstawionego stanu prawnego jest ustanie współwłasności po przeprowadzonym już obciążeniu hipoteką dotychczasowego udziału. W takiej sytuacji, pomimo że współwłasność nie istnieje, to hipoteka obciąża tylko część nieruchomości właściciela tj. udział we własności, na którym została ona ustanowiona zgodnie ze wcześniejszym stanem prawnym.

W praktyce orzeczniczej wystąpił problem zabezpieczenia hipotecznego dokonanego na nieruchomości stanowiącej majątek osobisty jednego z małżonków z tytułu umowy pożyczki uznanej później za nieważną, w stosunku do majątku wspólnego małżonków, w sytuacji, gdy nieruchomość taka została następnie na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej włączona do majątku wspólnego małżonków (rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej). W kwestii tej wypowiedział się Sąd Najwyższy, który w postanowieniu z dnia z 16 stycznia 2004 roku, III CK 260/02, OSNC 2005, nr 2, poz. 36 uznał, że: „Hipoteka ustanowiona na nieruchomości stanowiącej majątek odrębny małżonka, zabezpieczająca wierzytelność z tytułu umowy pożyczki, która została następnie uznana za nieważną w stosunku do majątku wspólnego małżonków, obciąża tę nieruchomość także po włączeniu jej na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej do majątku wspólnego.”3 A zatem przekształcenie prawa przysługującego małżonkowi w prawo współwłasności łącznej małżonków w sytuacji zawarcia umowy majątkowej małżeńskiej, nie ma wpływu dla istnienia hipoteki oraz możliwości zaspokojenia się przez wierzyciela.

Ustawodawca upoważnia spadkobiercę do obciążenia swojego udziału hipoteką jeszcze przed przeprowadzeniem działu spadku. Brak zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców nie czyni ustanowionej hipoteki nieważną, jednak wierzyciel musi wziąć pod uwagę ewentualną bezskuteczność czynności wobec spadkobiercy, który nie wyraził zgody. Hipoteka jednak pozostaje skuteczna wobec wszystkich pozostałych, którzy wyrazili zgodę. Zasadą jest, że hipoteka ustanowiona przez spadkobiercę na jego udziale jeszcze przed dokonaniem działu spadku, będzie utrzymana w niezmienionym zakresie, tj. takim w jakim dotychczas obciążała udział tego spadkobiercy. Stanowi to wyjątek od ogólnej zasady, zgodnie z którą obciążenie hipoteką rozciąga się na całą nieruchomość. W sytuacji podziału nieruchomości spadkowej w ramach działu spadku, hipoteka, którą wcześniej ustanowił na przypadającym mu udziale jeden ze spadkobierców, będzie obciążała wszystkie nowo powstałe nieruchomości jako hipoteka łączna w takich samych częściach idealnych, jak obciążała nieruchomość przed podziałem i to niezależnie od tego komu w wyniku działu spadku te nowe nieruchomości przypadły. Takie stanowisko zajął SN w uchwale z dnia z dnia 1 grudnia 1969 roku III CZP 51/69 (OSNCP 1970, Nr 4, poz. 59).

W przypadku udziału we wspólnocie gruntowej, ustawodawca w sposób szczególny uregulował, a właściwie zakazał, obciążania takiego udziału hipoteką. Regulacja ta wynika z charakteru i przeznaczenia gruntów wspólnotowych polegających na korzystaniu w ramach przysługujących w części idealnej udziałów we wspólnocie gruntowej poszczególnym uprawnionym użytkownikom gospodarstw rolnych (osobom fizycznym lub prawnym) do korzystania z nieruchomości będącej przedmiotem wspólnoty (np. w celu wspólnego wypasu bydła), z wyłączeniem swobodnego rozporządzania prawem . Prawo to może być zbyte tylko w całości i tylko na rzecz osoby, która posiada już udział w tej wspólnocie i na rzecz takich osób, które posiadają gospodarstwa rolne w tej wsi lub wsiach do wspólnoty przylegających.

Przedmiot odrębnej własność może stanowić lokal określony w art. 2 cytowanej ustawy o własności lokali, który stanowi :

„1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości. 2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. 3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia. 4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Utworzenie odrębnej własności lokalu nie pozbawia wierzyciela hipotecznego prawa ustanowionego na całości nieruchomości przed wyodrębnieniem do zaspokojenia się z wyodrębnionego lokalu. W momencie założenia księgi wieczystej dla lokalu stanowiącego odrębną własność księga wieczysta ograniczonego prawa rzeczowego ulega zamknięciu, a hipoteki tam wpisane przeniesieniu do nowo założonej księgi wyodrębnionego lokalu.

W świetle ustawy o księgach wieczystych i hipotece przedmiotem zabezpieczenia hipoteką jest także użytkowanie wieczyste. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w uchwale z dnia 6 września 1996 r., III CZP 97/96, OSNC 1996, nr. 12, poz 158, również udział w prawie użytkowania wieczystego może być przedmiotem hipoteki, przy czym następuje to na takich warunkach, jak na części ułamkowej nieruchomości. Jednakże do obciążenia użytkowania wieczystego hipoteką może dojść wtedy, gdy prawo to powstanie, a warunkiem koniecznym jego powstania jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej, przy czym wymóg ten dotyczy sytuacji, kiedy nabycie użytkowania wieczystego następuje w drodze umowy. Wpis w księdze wieczystej ma bowiem w tym przypadku charakter konstytutywny – prawotwórczy. Stanowisko takie zajął SN w uchwale z dnia 5 lipca 2001 r., II CKN 1220/00 (OSP 2002, nr 9, poz. 123), uznając, że „Nabywca użytkowania wieczystego w drodze umowy nie może przed wpisem jego w księdze wieczystej jako uprawnionego z tytułu użytkowania wieczystego, a po złożeniu wniosku o dokonanie wpisu, skutecznie rozporządzić tym prawem (zbyć tego prawa).” Pogląd ten aktualny jest również dla odrębnej własności lokali, albowiem do powstania obu tych praw konieczny jest wpis do księgi wieczystej. Dopuszczalnym rozwiązaniem problemu w praktyce w przypadku nabycia użytkowania wieczystego lub ustanowienia odrębnej własności lokalu i jednoczesnego ustanowienia hipoteki, jest objęcie tych czynności jednym aktem notarialnym. Zauważyć należy, iż hipoteka, która została ustanowiona na użytkowaniu wieczystym, obejmuje również znajdujące się na takim gruncie zabudowania, gdyż prawo odrębnej własności budynków jest w tym przypadku prawem związanym z użytkowaniem wieczystym i stanowi jego część składową, co wynika z treści art. 50 k.c. Są to bowiem prawa ze sobą nierozerwalnie związane i nie mogą być, każde odrębnie, przedmiotem prawnego obrotu.

Wygaśniecie hipoteki na użytkowaniu uzależnione jest od wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Hipoteka może być także ustanowiona na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu jako ograniczonym prawie rzeczowym. Należy jednak zauważyć, że od dnia 31 lipca 2007 roku, wobec zmiany uregulowań ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnie te nie mogą już ustanawiać takich praw oraz praw do miejsc postojowych znajdujących się w budynkach, które zostały wybudowane na gruntach, do których przysługuje spółdzielni prawo własności albo użytkowania wieczystego.

Jest to rozwiązanie w praktyce rzadko występujące, aczkolwiek stanowi niewątpliwie poszerzenie możliwości zabezpieczenia kredytu. Jak zauważa S. Rudnicki: „kredytodawca – jako wierzyciel główny – wstępuje w sytuację swego dłużnika, będącego wierzycielem hipotecznym, w określonym stopniu pierwszeństwa; zbywalność wierzytelności nie jest przesłanką zabezpieczenia hipoteką, wierzyciel bowiem, któremu przysługuje hipoteka na wierzytelności hipotecznej, może żądać zapłaty wprost od dłużnika wierzytelności obciążonej; może również dochodzić zaspokojenia z nieruchomości (art. 108² u.k.w.h.)”.

Wymogiem powstania hipoteki jest wpis w księdze wieczystej. Podczas wizyty u notariusza Krzysztofa Kruszewskiego w Warszawie wpis taki jest przesyłany na życzenie stron do właściwego wydziału ksiąg wieczystych bądź kupujący zobowiazany jest do osobistego złożenia takiego wniosku na urzędowym formularzu w siedzibie właściwego sądu. Kancelaria notarialna może udzielić ewentualnej pomocy telefonicznej podczas wypełniania wniosku.

Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Sumę hipoteki wyraża się w walucie zabezpieczenia wierzytelności, jeżeli strony nie postanowiły inaczej. Niedopuszczalne jest zobowiązanie właściciela do nie dokonania zbycia lub obciążenia przed wygaśnięciem hipoteki.

Wierzyciel hipoteczny ma prawo zaspokoić swoje roszczenie z nieruchomości bez względu na ograniczenie odpowiedzialności z prawa spadkowego.

W razie przelewu wierzytelności hipotecznej na nabywcę przechodzi także hipoteka, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku. (POBIERZ)