Notariusz Warszawa - Powstanie hipoteki

Podstawa wpisu hipoteki

Hipoteka jako zabezpieczenie wierzytelności powstaje w wyniku procesu, na który składają się zasadnicze trzy elementy. Dotyczą one:

Powyższe stwierdzenie dotyczy hipoteki umownej, która najczęściej zabezpiecza wierzytelności, stanowiąc podstawowy sposób zabezpieczenia udzielanych kredytów, bądź pożyczek. Jednakże dwa ostatnie elementy są również wspólne dla innego rodzaju hipotek, dla których podstawą nie jest umowa. Dotyczy to np. hipoteki przymusowej czy hipoteki powstałej na podstawie czynności jednostronnej. W tych wypadkach pierwszy element może sprowadzać się zamiast do zawarcia umowy ustanowienia hipoteki do postępowania, w którego wyniku powstanie dokument, który następnie posłuży za podstawę wpisu takiej hipoteki, np. orzeczenie sądu, decyzja administracyjna, postanowienie prokuratora. Wpis hipoteki musi być bowiem poprzedzony powstaniem dokumentu stanowiącego podstawę jej wpisu.

Zgodnie z podstawową zasadą dotyczącą wpisu w księdze wieczystej – zasadą legalizmu materialnego – jego podstawę winien stanowić dokument będący odzwierciedleniem zmiany stanu prawnego nieruchomości (odpowiednio także prawa, dla którego prowadzona jest księga wieczysta). Na stan ten składa się ogół praw rzeczowych dotyczących danej nieruchomości ujawnionych w księdze wieczystej, ponadto, gdy przepisy ustawowe tak przewidują, również praw osobistych i roszczeń do tej nieruchomości, które również mogą być ujawnione w księdze wieczystej, stosownie do treści art. 16 u.k.w.h.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 28 lutego 2013 roku: „Wpis do księgi wieczystej może być dokonany na podstawie takiego dokumentu, który świadczy o istnieniu pewnego stanu prawnego nieruchomości czy też dokumentuje czynność materialnoprawną powodującą powstanie, zmianę lub ustanie prawa podlegającego wpisowi do księgi wieczystej.”

Należy podkreślić, że niezależnie od tego, jaki dokument stanowi podstawę wpisu hipoteki, zgodnie z art. 67 u.k.w.h., „do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej”4 Takie brzmienie powyższego przepisu wskazuje na konstytutywny, czyli prawotwórczy charakter wpisu hipoteki i to niezależnie od sposobu jej powstania, a więc, czy jest to hipoteka umowna, przymusowa, powstała w drodze jednostronnej czynności prawnej, czy też ustawowa. W przypadku tej ostatniej hipoteki (wynikającej z przepisu ustawy, np. art. 1037 § 3 k.p.c., czy art. 115d § 3 ustawy z dnia 17 czerwca 1966r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jednolity Dz.U. z 2014 roku, poz. 1619, ze zm.) w doktrynie istnieją rozbieżności, gdyż niektórzy komentatorzy uważają, iż wówczas wpis ma charakter deklaratoryjny. Wydaje się to jednak być nieprzekonywujące, ponieważ przepis art. 67 u.k.w.h jednoznacznie stwierdza, że wpis jest niezbędny do powstania hipoteki. Niezależnie od literalnego odczytania tego przepisu, przyjęcie charakteru deklaratoryjnego, wpisu hipoteki ustawowej a więc tylko potwierdzającego, prowadziłoby do akceptacji pewnej fikcji, że mimo braku wpisu w księdze wieczystej jakieś prawo istnieje. To z kolei mogłoby prowadzić do wykluczenia, a co najmniej osłabienia pewności obrotu prawnego i niebezpieczeństwa dla potencjalnych nabywców nieruchomości, którzy np. nabywając nieruchomość nieobciążoną, bo taki stan wynikałby z treści księgi wieczystej, w rzeczywistości mogliby nabyć nieruchomość obciążoną hipoteką ustawową. W obecnych rozbudowanych stosunkach gospodarczych taka niepewność, zamiast pewności obrotu, nie była intencją ustawodawcy, który w przeciwnym razie mógłby w art. 67 u.k.w.h. uczynić pewne wyjątki odsyłając np. do innych przepisów wyłączających zasadę wynikającą z powyższego przepisu.

W zakresie podstaw wpisu hipoteki do księgi wieczystej koniecznym jest odróżnienie rodzaju dokumentu od formy dokumentu, który może służyć za podstawę dokonania jej wpisu w dziale IV księgi wieczystej.

Przepis art. 31 ust. 1 u.k.w.h. dotyczy tylko samej formy takiego dokumentu, nie odnosi się natomiast do szczególnej podstawy wpisów, nie dotyczy bowiem treści dokumentu. „Przepisy ustawy o księgach wieczystych, używając pojęcia „dokument”, nie definiują go. Wyjaśnienia więc należy poszukiwać w przepisach art. 244 - 257 k.p.c. Analiza tych przepisów k.p.c. oraz art. 31 i 32 u.k.w.h., zwłaszcza zawartego w ust. 2 art. 32 sformułowania, że stan prawny, jaki ma być w księdze wieczystej ujawniony, musi być wykazany, daje podstawę do wniosku, że chodzi o dokument świadczący o istnieniu pewnego stanu prawnego. Oznacza to, że stan ten nie może wynikać z twierdzeń osób zainteresowanych, lecz musi być odpowiednio udowodniony – udokumentowany.”5 Dokument stanowiący podstawę wpisu powinien zawierać treść czynności prawnej przewidzianej w kodeksie cywilnym, wskazując wszelkie informacje niezbędne „do stwierdzenia, że powstało prawo podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej”6 Taki dokument „dokumentuje czynność materialnoprawną powodującą powstanie, zmianę lub ustanie prawa podlegającego wpisowi do księgi wieczystej.(...) wpis może być dokonany tylko na podstawie dokumentu będącego dowodem mającym znaczenie dla ustalenia stanu prawnego nieruchomości (...). Przepisy szczególne określają formę, rodzaj i treść dokumentu, niezbędne do powstania, zmiany treści, przeniesienia czy wygaśnięcia prawa podlegającego wpisowi do księgi wieczystej, a dopiero w braku takich przepisów obowiązuje zasada, że podstawą wpisu może być dokument z podpisem notarialnie poświadczonym.”7 Jak z tego wynika, w sytuacji, gdy żaden przepis szczególny nie wymaga innej formy, zarówno tzw. „mocniejszej” (jak forma aktu notarialnego obowiązująca np. dla przeniesienia własności nieruchomości, czy oświadczenia właściciela nieruchomości o ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego – art. 158 k.c., art. 245 § 1 i 2 k.c.), jak i tzw. „słabszej” (jak dokumenty bankowe wskazane w art. 95 ustawy – Prawo bankowe zastosowanie będzie miał przepis art. 31 ust. 1 u.k.w.h., a więc podstawę wpisu stanowić będzie dokument w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Podstawę wpisu hipoteki w księdze wieczystej mogą stanowić następujące dokumenty:

Umowa o ustanowienie hipoteki zawierana jest między wierzycielem a właścicielem nieruchomości (odpowiednio także z innym uprawnionym do prawa, na którym następuje zabezpieczenie wierzytelności hipoteką). Do pojęcia umowy o ustanowieniu hipoteki ustawodawca odwołuje się w znowelizowanej w 2009 roku ustawie o księgach wieczystych i hipotece, wspominając w art. 68 ust. 3 oraz w art. 68¹ ust. 2 o „umowie ustanawiającej hipotekę”. Nie wskazuje przy tym jednak w jakiej formie powinna ona być zawierana. Dlatego w tej kwestii należy sięgnąć do przepisu art. 245 § 1 k.p.c., który przewiduje, że do ustanowienia hipoteki (każdego ograniczonego prawa rzeczowego) mają odpowiednie zastosowanie przepisy dotyczące przeniesienia własności, o ile ustawa nie przewiduje w tym zakresie wyjątków. Z kolei przepisy dotyczące przeniesienia własności, a konkretnie art. 158 k.p.c., wskazuje na formę aktu notarialnego dla przeniesienia własności nieruchomości, a zatem poprzez powołany art. 245 § 1 k.p.c. również dla umownego ustanowienia hipoteki. Zgodnie z art. 245 § 2 zd. 2 k.p.c. oraz w związku z art. 32 ust. 1 u.k.w.h., który przewiduje, że do wpisu ograniczonego prawa rzeczowego wystarczający jest dokument, który zawiera tylko oświadczenie właściciela obciążającego swoją nieruchomość w przedmiocie ustanowienia tego prawa złożone w formie aktu notarialnego. Powyższe dotyczy także każdego innego prawa, na którym można ustanowić hipotekę. Oświadczenie właściciela nie musi być złożone w formie aktu notarialnego w sytuacji, gdy przepis ustawy tak stanowi, np. w art. 95 prawa bankowego, czy w art. 29 ust. 2 ustawy z dnia 5 listopada 2009 roku o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych (Dz.U. 2013, poz. 1450, tekst jednolity, ze zm.) - wystarczy tu zwykła forma pisemna. Natomiast w formie aktu notarialnego nie musi być złożone oświadczenie wierzyciela, który swoją wolę może wyrazić w dowolnej formie, nawet dorozumianej, składając wniosek o wpis hipoteki na swoją rzecz. Należy podkreślić, że umowa ustanowienia hipoteki nie może być sprzeczna z przepisami ustawy, z zasadami współżycia społecznego i nie może prowadzić do obejścia prawa, co wynika z przepisu art. 58 k.c. i dotyczy wszelkich czynności prawnych.

Akt notarialny stanowi formę dokumentu urzędowego, który sporządzany jest przez notariusza. Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 roku - Prawo o notariacie (Dz.U. 2014r., poz. 164, tekst jednolity ze zm.) stanowi: „Notariusz jest powołany do dokonywania czynności, którym strony są obowiązane lub pragną nadać formę notarialną (czynności notarialnych).”8 W ramach tych uprawnień notariusz, stosownie do treści art. 2 § 1 cyt. ustawy występuje jako osoba zaufania publicznego. Rozpoznając wniosek sąd wieczystoksięgowy w ramach swej kognicji bada m.in. treść i formę dokumentu stanowiącego podstawę wpisu (art. 626 § 2 k.p.c.), a zatem ocenia, czy czynność prawna objęta aktem notarialnym jest zgodna z przepisami bezwzględnie obowiązującymi, a wynikające z niej prawo zostało ważnie ustanowione, a także czy akt ten wypełnia wymogi formalne wynikające z art. 92 cyt. ustawy. W sytuacji, gdy sąd stwierdziłby, że czynność taka jest niezgodna z przepisami bezwzględnie obowiązującymi, czyli nieważna, powinien oddalić wniosek wieczystoksięgowy.

Jak wskazuje T. Czech: „Akt notarialny w sprawie ustanowienia hipoteki może sporządzić: 1) notariusz polski, 2) notariusz zagraniczny z kraju należącego do kultury notariatu łacińskiego lub 3) konsul polski, który dysponuje odpowiednim pisemnym upoważnieniem wydanym przez Ministra Sprawiedliwości. Jeżeli akt notarialny został sporządzony w języku obcym, wraz z tym dokumentem należy przedstawić sądowi tłumaczenie przysięgłe na język polski [art. 5 § 1 ustawy z 27 lipca 2001 r. - Prawo o ustroju sądów powszechnych (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 427 ze zm.); art. 27 Konstytucji RP] (…) Podstawą wpisu nie są dokumenty, które określają treść wierzytelności zabezpieczonych hipoteką umowną (np. umowa kredytowa, umowa pożyczki). Sąd nie może wymagać ich przedłożenia w postępowaniu wieczystoksięgowym.”

W sytuacji wpisu hipoteki ustanowionej w drodze jednostronnej czynności prawnej na zabezpieczenie wierzytelności, które wynikają z obligacji (art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 roku o obligacjach – tekst jednolity Dz.U. z 2014r., poz. 730, ze zm.) wystarczające jest dla wpisu oświadczenie właściciela nieruchomości w formie aktu notarialnego stosownie do z art. 245 § 2 k.p.c. Jak zauważa S. Rudnicki: „Oznacza to, że jest to wystarczająca przesłanka wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Wpis taki powinien wskazywać w szczególności: 1) uchwałę lub oświadczenie emitenta o emisji obligacji i jej datę, 2) sumę, na którą ustanawia się hipotekę, 3) liczbę, numery i wartość nominalną obligacji, 4) sposób i wysokość oprocentowania obligacji, jeżeli jest ono przewidziane, 5) terminy i sposób wykupu obligacji. Obligatariuszy imiennie się nie oznacza. Wykreślenie hipoteki następuje na podstawie sporządzonego przez notariusza protokołu umorzenia wykupionych obligacji (art. 7 ust. 2 cyt. Ustawy).”

W umowie ustanowienia hipoteki muszą być zawarte, poza elementami wynikającymi z ogólnych wymogów materialnoprawnych i formalnoprawnych dotyczących czynności prawnych, także takie informacje, które są niezbędne dla dokonania wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Kwestie prowadzenia ksiąg wieczystych, w tym elementów wpisu składających się na treść hipoteki reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122, ze zm.) oraz Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz.U. z 2013r. poz. 1411, ze zm.) Umowa ustanawiająca hipotekę musi zatem wskazywać sumę i walutę hipoteki, przy czym w obowiązującym od 20 lutego 2011 roku stanie prawnym waluta określająca sumę hipoteki nie musi być tożsama z walutą wierzytelności, którą zabezpiecza. Także suma (kwota) hipoteki nie musi być równa kwocie zabezpieczanej wierzytelności. Umowa musi wskazywać stosunek prawny oraz wynikającą z niego wierzytelność, która jest zabezpieczana ustanawianą hipoteką. W sytuacji, gdy hipoteka ma zabezpieczać jedną z kilku wierzytelności wynikających z danego stosunku pranego, należy w umowie wskazać, którą konkretnie wierzytelność dana hipoteka zabezpiecza.

W umowie ustanowienia hipoteki należy też uwzględnić kwestie roszczeń ubocznych, innych niż odsetki (kapitałowe, a także za zwłokę) i przyznane koszty postępowania, które z mocy art. 69 u.k.w.h. mieszczą się w sumie hipoteki. Należy wówczas wskazać rodzaj tych świadczeń ubocznych, aby mogły być zabezpieczone daną hipoteką. Niezbędnym elementem umowy ustanawiającej hipotekę jest wskazanie przedmiotu hipoteki – konkretnej nieruchomości, czy prawa, na którym hipoteka ma zaistnieć. Wtedy należy wskazać numer księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości lub prawa, a gdyby nie była dotychczas prowadzona, konieczne jest wskazanie danych koniecznych do założenia takiej księgi oraz dołączenie do wniosku o wpis dokumentów stanowiących podstawę wpisu w dziale I i II księgi wieczystej. W sytuacji ustanawiania hipoteki na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, w umowie powinien znaleźć się zapis, o którą wierzytelność chodzi (którą hipoteką zabezpieczoną, jeśli jest więcej niż jedna hipoteka wpisana w księdze wieczystej).

Decyzja administracyjna, która odnosi się do stanu prawnego nieruchomości stanowi kolejną podstawę wpisu do księgi wieczystej. Decyzje takie mogą mieć charakter konstytutywny albo deklaratoryjny. Decyzją konstytutywną, a więc tworzącą prawo jest np. decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości, a decyzją deklaratoryjną, a więc stwierdzającą jedynie zmianę stanu prawnego nieruchomości wynikającego już z przepisu ustawy, będzie np. tzw. decyzja komunalizacyjna, która stwierdza nabycie z dniem 10 maja 1990 roku własności określonych nieruchomości przez gminę. Sąd wieczystoksięgowy bada decyzje administracyjne pod kątem wypełniania przez nie wymogów formalnych wynikających z przepisu art. 107 k.p.a. (np. czy wydał ją właściwy organ, czy jest we właściwej formie, czy zawiera właściwe podpisy, czy została opatrzona odpowiednią pieczęcią urzędową) oraz pod kątem ich ewentualnej bezwzględnej nieważności, za który to stan przyjmuje się w orzecznictwie wydanie przez organ oczywiście niewłaściwy takiej decyzji lub wydanie jej z pominięciem zasad postępowania. Decyzje ostateczne wiążą sąd wieczystoksięgowy, chyba, że byłyby bezwzględnie nieważne.12 Powyższe decyzje, aby mogły stanowić podstawę wpisu hipoteki muszą być zaopatrzone w stwierdzenie ostateczności (lub prawomocności) oraz winny być złożone w odpisie poświadczonym przez organ, który je wydał (oryginał decyzji pozostaje w aktach organu administracyjnego). Jak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 8 października 2014r.: „Dołączenie do wniosku o wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej kserokopii decyzji podatkowej nie poświadczonej za zgodność przez Prezydenta Miasta lub upoważnionego przez niego pracownika urzędu stanowi przeszkodę do wpisu.”13Decyzja administracyjna jako podstawa wpisu hipoteki nierzadko dotyczy wpisu hipoteki przymusowej. Art. 109 u.k.w.h. dotyczący tego rodzaju hipoteki stanowi:

„Art. 109.1. Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa).”

Należy zauważyć, że administracyjny tytuł wykonawczy, który jest podstawą egzekucji administracyjnej i stanowi dokument urzędowy inicjujący to postępowanie, nie jest decyzją administracyjną.15 Natomiast w art. 110 u.k.w.h. wskazane zostały inne podstawy, które stanowią podstawę wpisu hipoteki przymusowej. I tak zgodnie z pkt 3 mogą to być m.in. decyzje administracyjne, gdy przepisy szczególne tak stanowią, chociażby nie były one ostateczne. Przykładem jest tu wymieniona w art. art. 35 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz.U. z 2015, poz. 613, ze zm.) decyzja administracyjna, która musi być doręczona adresatowi, np. podatnikowi, spadkobiercy, płatnikowi, inkasentowi, zgodnie z przepisami określonymi w tej ustawie (art. 144- 154c). Stanowi ona podstawę wpisu hipoteki przymusowej, nawet jeżeli nie jest ostateczna. Przepis powyższy wskazuje decyzje, których przedmiotem jest np. ustalenie jak też określenie wysokości zobowiązania podatkowego, określenie wysokości odsetek za zwłokę, określenie wysokości zwrotu podatku. Innym przykładem, gdy decyzja administracyjna nieostateczna, a doręczona, stanowi podstawą wpisu hipoteki przymusowej jest art. 26 ust. 3 ustawy z dnia 13 października 1998 roku O systemie ubezpieczeń społecznych (tekst jednolity Dz.U. z 2015r. poz. 121, ze zm.) dotyczący zabezpieczenia należności na rzecz ZUS wynikających ze składek ubezpieczeniowych wskazanych w tej ustawie.

Przykładem innych decyzji administracyjnych, które stanowią podstawę wpisu hipoteki są decyzje wydane np. na podstawie art. 141 ust. 2, czy art. 200 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2014 poz. 518, ze zm.), czy art. 4 ust. 6 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (tekst jednolity Dz.U. z 2012, poz. 83, ze zm.). Pierwsza i druga z nich ma na celu zabezpieczyć należności Skarbu Państwa albo jednostkę samorządu terytorialnego w sytuacji zwrotu nieruchomości lub tzw. uwłaszczenia, czyli nabycia przez określone podmioty z dniem 5 grudnia 1990 roku prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności znajdujących się na nim budynków, gdy osoby te we wskazanym dniu posiadały te grunty w zarządzie. Natomiast trzecia ma zabezpieczać wierzytelność z tytułu opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego wynikającą z decyzji o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność. Powyższe decyzje służą za podstawę wpisu, hipoteki o ile są opatrzone stwierdzeniem ostateczności.

Podstawą wpisu w księdze wieczystej mogą być także orzeczenia sądów cywilnych, zarówno prawomocne jak i natychmiast wykonalne, które rozstrzygają o prawach ujawnianych w księdze. Orzeczenia sądów, tak jak i decyzje administracyjne, mają charakter konstytutywny albo deklaratoryjny. Przykłady takich orzeczeń wskazuje S. Rudnicki, podając, że charakter konstytutywny ma „np. wyrok zobowiązujący do przeniesienia własności na podstawie art. 231 § 1 k.c. w zw. z art. 64 k.c. (...), postanowienie o ustanowieniu drogi koniecznej (art. 145 § 1 k.c.), o przysądzeniu własności (art. 990 § 1 k.p.c.)”, a charakter deklaratoryjny np. „postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia, wyrok w sprawie o uzgodnienie stanu prawnego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ust. 1) czy postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku (art. 1025k.c.)”

Orzeczenia sądów nie podlegają merytorycznej kontroli przez sąd wieczystoksięgowy, który jedynie ocenia je pod kątem formalnym, np. czy zawierają stwierdzenie prawomocności, czy też są kompletne co do danych koniecznych do dokonania żądanego wpisu. Ograniczone badanie tych dokumentów wynika z treści art. 365 k.p.c. odnoszącego się także do sądu wieczystoksięgowego, który to przepis stanowi:

„Art. 365. § 1. Orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. § 2. Kodeks postępowania karnego określa, w jakim zakresie orzeczenia sądu cywilnego nie wiążą sądu w postępowaniu karnym.”

Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 marca 2014 roku V CSK 203/13, LEX nr 1446456: „Regulacje przewidziane w art. 365 § 1 i art. 366 k.p.c. gwarantują stabilność określonej orzeczeniem sądowym sytuacji prawnej, uniemożliwiając jej podważenie przez stronę niezadowoloną z rozstrzygnięcia i zobowiązując do jej respektowania inne sądy oraz inne organy państwa w określonych przez ustawę granicach. Należy podkreślić, że tym samym regulacje te realizują jedną z najistotniejszych gwarancji konstytucyjnych jaką jest prawo do rozstrzygnięcia sprawy przez niezawisły sąd (art. 45 ust. 1 Konstytucji), która nie byłaby możliwa do osiągnięcia bez stabilności, pewności i niewzruszalności rozstrzygnięć sądowych. Są także jedną z gwarancji powagi wymiaru sprawiedliwości.”

Pogląd ten potwierdził w wyroku z dnia 23 stycznia 2015 roku V CSK 192/14, LEX nr 1663143: „Prawomocne orzeczenie sądu wiąże wszystkie organy i oczywiście same strony, które powinny w oparciu o jego treść podejmować dalsze czynności z uwzględnieniem tego związania.”

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 12 września 2014 roku w sprawie I CSK 631/13, LEX nr 1540628: „W realizacji obowiązku wynikającego z art. 36 ust. 1 u.k.w.h. sąd rejonowy orzekający o zniesieniu współwłasności zawiadamia sąd wieczystoksięgowy o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta. Stwierdzenie zatem kiedy nastąpił podział nieruchomości nie wymaga przeprowadzania żadnych własnych dowodów i czynienia przez sąd własnych ustaleń. Sąd wieczystoksięgowy zawsze bada, czy mająca stanowić podstawę wpisu czynność prawna jest zgodna z przepisami bezwzględnie obowiązującymi i w razie stwierdzenia takiej niezgodności, tzn. nieważności czynności (art. 58 § 2 k.c.), oddali wniosek. Jeśli natomiast podstawą wpisu jest orzeczenie sądowe sąd wieczystoksięgowy nie może badać merytorycznej zasadności tego orzeczenia, bada jedynie, czy zawiera ono wszystkie dane konieczne do dokonania wpisu, czy jest prawomocne i czy z przyczyn technicznych nadaje się do wpisu”.

Przykładami orzeczeń sądu, które mogą stanowić podstawę wpisu hipoteki są m.in.

Należy zauważyć, że również zagraniczne orzeczenia sądów i ugody zawarte przed nimi lub zatwierdzone przez te sądy, które zostały uznane przez sąd polski poprzez nadanie im klauzuli wykonalności, mogą stanowić podstawę wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Podkreślić trzeba, iż w orzecznictwie utrwalił się pogląd, że tytuł wykonawczy, który ma służyć za podstawę wpisu hipoteki musi być dołączony w oryginale, nie może bowiem być podstawą wpisu jego kserokopia, a nawet kopia tego tytułu poświadczona za zgodność z oryginałem przez notariusza.

Wśród innych dokumentów mogących stanowić podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej wymienić należy w pierwszej kolejności dokumenty bankowe, o których stanowi przepis art. 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Prawo bankowe (tekst jednolity Dz.U. z 2015r. poz. 128), w brzmieniu:

„Art. 95. 1. Księgi rachunkowe banków i sporządzone na ich podstawie wyciągi oraz inne oświadczenia podpisane przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych banków i opatrzone pieczęcią banku, jak również sporządzone w ten sposób pokwitowania odbioru należności mają moc prawną dokumentów urzędowych w odniesieniu do praw i obowiązków wynikających z czynności bankowych oraz ustanowionych na rzecz banku zabezpieczeń i mogą stanowić podstawę do dokonania wpisów w księgach wieczystych. 1. Moc prawna dokumentów urzędowych, o której mowa w ust. 1, nie obowiązuje w odniesieniu do dokumentów wymienionych w tym przepisie w postępowaniu cywilnym. 2. Czynność bankowa lub czynność zabezpieczająca wierzytelność banku stwierdzona dokumentem, o którym mowa w ust. 1, ma datę pewną od daty tego dokumentu. 3. Dokumenty, o których mowa w ust. 1, są podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości stanowiącej własność dłużnika banku lub innej osoby ustanawiającej hipotekę na rzecz banku w celu zabezpieczenia wierzytelności dłużnika banku. Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, zabezpieczenie może być dokonane przez złożenie tych dokumentów do zbioru dokumentów. 4. Do ustanowienia hipoteki, o której mowa w ust. 3, jest wymagane złożenie przez właściciela nieruchomości oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z zachowaniem formy pisemnej pod rygorem nieważności. 5. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio do ujawnienia w księdze wieczystej zmiany treści hipoteki i przeniesienia hipoteki w związku ze zbyciem wierzytelności bankowej oraz do dokonania wpisu hipoteki obciążającej użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz wierzytelność hipoteczną.”

Powyższy przepis przewiduje szczególny sposób, odmienny od zasad ogólnych, ustanowienia hipoteki, który odnosi się do zabezpieczenia wierzytelności banku. Odmienność ta dotyczy formy umowy ustanawiającej hipotekę, a także podstawy wpisu tej hipoteki w księdze wieczystej. Hipoteka powstaje w tym przypadku na podstawie dokumentu wystawionego przez bank i odpowiadającego wymogom przewidzianym w ust. 1 art. 95. Dokument ten nie pochodzi od właściciela nieruchomości i nie musi więc przybrać formy aktu notarialnego, która zgodnie z art. 245 § 2 k.c. jest wymagana dla oświadczenia właściciela nieruchomości, który ustanawia ograniczone prawo rzeczowego. Przepis art. 95 Prawa bankowego jest przepisem szczególnym, do którego odsyła art. 31 ust. 1 u.k.w.h., a zatem dokument banku wystawiony na podstawie art. 95 i służący za podstawę wpisu hipoteki na rzecz banku, nie wymaga formy z podpisem notarialne poświadczonym.

Jak twierdzi S. Rudnicki: „Art. 95 pr. bank. nie wprowadza natomiast żadnych odstępstw od zasady, że ustanowienie hipoteki następuje na podstawie umowy jako jedynego źródła ustanowionego ograniczonego prawa rzeczowego.”

Dokument banku, który ma moc dokumentu urzędowego określony w powyższym przepisie może stanowić podstawę wpisu hipoteki zarówno na nieruchomości dłużnika banku, jak i innej osoby (np. poręczyciela), która ustanawia hipotekę na swej nieruchomości na rzecz banku, aby zabezpieczyć w ten sposób wierzytelność dłużnika banku. Zgodnie z przepisem art. 95 ust. 4 Prawa bankowego dla ustanowienia hipoteki w trybie tego przepisu, konieczne jest złożenie przez właściciela nieruchomości oświadczenia woli w formie pisemnej pod rygorem nieważności, w którym ustanawia hipotekę na rzecz banku. Jak wskazuje B. Swaczyna „Oświadczenie właściciela może być ujęte w odrębnym dokumencie lub być zawarte w umowie z bankiem obejmującym stosunek prawny, z którego wynika zabezpieczona wierzytelność, np. w dokumencie umowy kredytu bądź pożyczki”.22 Autor odwołuje się przy tym do poglądu wyrażonego w uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 11 października 2007 roku, IV CSK 209/07, LEX nr 328965 w którym wskazano, że: „Hipoteka ustanowiona na podstawie art. 95 Prawa bankowego miała (przy uwzględnieniu dawnego brzmienia tego przepisu) i ma de lege lata charakter umowny, toteż dla jej powstania niezbędne jest oświadczenie woli właściciela nieruchomości i banku. Oświadczenie takie może być zawarte w odpowiedniej umowie obligacyjnej (np. umowie kredytowej), z której wynika wierzytelność banku objęta tzw. hipoteką bankową.”

Zauważyć należy, iż dokumenty bankowe określone w art. 95 ust. 1 Prawa bankowego mogą być podstawą wpisu hipoteki na rzecz banku ustanowionej nie tylko na nieruchomości, ale również na prawie użytkowania wieczystego, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu oraz na wierzytelności hipotecznej, co wynika wprost z brzmienia ust. 5 cyt. art. 95. Wydaje się możliwym stosowanie art. 95 ust. 1 cyt. ustawy także do udziału we współwłasności, a to z uwagi na fakt, iż własność i współwłasność w istocie są tożsamymi prawami. Ponadto należy wskazać, że przepis art. 95 nie ma zastosowania w przypadku ustanowienia hipoteki na rzecz administratora hipoteki, co wynika z art. 68² ust. u.k.w.h.

Podstawę wpisu hipoteki w księdze wieczystej mogą stanowić również inne niż wskazane dotychczas dokumenty. Sytuacje te wynikają z określonych przepisów prawa.

Wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej

Zgodnie z art. 626 8 § 1 k.p.c. „wpis dokonywany jest jedynie na wniosek i w jego granicach, chyba że przepis szczególny przewiduje dokonanie wpisu z urzędu”24 (np. wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, wpis sprostowania usterki wpisu, która nie wywołuje niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 62613 k.p.c.), wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na skutek zawiadomienia sądu o zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta (art. 36 ust. 3 w zw. z ust. 1 u.k.w.h.), sprostowanie oznaczenia nieruchomości w sytuacji wynikającej z art. 27 ust. 2 u.k.w.h., sprostowanie błędu migracji (art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 14 lutego 2003 roku o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym Dz.U. Nr 42, poz. 363, ze zm.).

Sam wniosek o wpis należy złożyć na odpowiednim urzędowym formularzu (art. 626² §1 k.p.c.), określonym w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 kwietnia 2012 roku w sprawie określenia wzorów i sposobu udostępniania urzędowych formularzy pism procesowych w postępowaniu cywilnym (tekst jednolity Dz. U. z 2014r., poz. 217, ze zm.). Do jego złożenia uprawnione są osoby wymienione w art. 626² § 5 k.p.c. Od 1 października 2010 roku wymóg formularza obwiązuje we wszystkich sądach prowadzących księgi wieczyste. Wymóg złożenia wniosku na formularzu urzędowym traci znaczenie w przypadku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego (art. 626² § 2 i art. 626(4) k.p.c. oraz art. 92 § 4 ustawy Prawo o notariacie), ponieważ wówczas notariusz w treści aktu notarialnego powinien zawrzeć wniosek o wpis prawa w księdze wieczystej. Następnie w terminie do 3 dni od sporządzenia takiej czynności, przesyła wypis aktu do odpowiedniego wydziału wieczystoksięgowego sądu. W zawieranym wniosku o wpis prawa notariusz powinien wskazać przedmiot hipoteki, zazwyczaj wystarczające będzie podanie numeru księgi wieczystej. Jednak w niektórych sytuacjach może okazać się to niewystarczające, a do precyzyjnego wskazania konieczne będzie dalsze określenie przedmiotu przez wskazanie np. numeru udziału lub obciążonej wierzytelności.25 Należy przy tym zauważyć, ze notariusz nie jest wnioskodawcą, ani też przedstawicielem (pełnomocnikiem) strony, który działałby w jej imieniu, a jedynie wykonuje własny obowiązek wynikający z powyższych przepisów.

Wniosek wieczystoksięgowy, jako pismo inicjujące wszczęcie postępowania sądowego, powinien spełniać warunki przewidziane dla pisma procesowego wskazane w art. 126 k.p.c., co wynika z treści art. 511 k.p.c. , który stanowi:

„Art. 511 § 1. Wniosek o wszczęcie postępowania powinien czynić zadość przepisom o pozwie, z tą zmianą, że zamiast pozwanego należy wymienić zainteresowanych w sprawie.”

„Nieusunięcie braków formalnych wniosku (lub niesporządzenie go na formularzu urzędowym – art 626 ² § 1) powoduje konsekwencje przewidziane w art 130 § 1 i 2 (lub w art. 130¹) w zw. z art. 13 § 2.”

Od wniosku o wpis w księdze wieczystej, stosownie do przepisów ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity Dz.U. z2014r. Poz. 1025, ze zm.), wnioskodawca uiszcza opłatę stałą – niezależną od wartości prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej, która w przypadku wpisu hipoteki wynosi 200 złotych. W sytuacji nieopłacenia wniosku wieczystoksięgowego następuje jego zwrot według zasad określonych w art. 511¹ § 1 i 2 k.p.c.,

Kwestię kolejności wniosku reguluje przepis art. 626(6) k.p.c., który odsyła do chwili jego wpływu do właściwego sądu. Za chwilę tę uznaje się godzinę i minutę, w której w oznaczonym dniu wpływ ten nastąpił. Przy czym wnioski, które wpłynęły do sądu w tej samej chwili, są wnioskami złożonymi jednocześnie.

Wpis dokonany w księdze wieczystej, którym jest również wykreślenie wpisu, stanowi orzeczenie sądu. Sąd nie sporządza uzasadnienia takiego orzeczenia (co wynika z brzmienia art. 626(8) § 6 i 7 k.p.c.), inaczej niż postanowienia oddalającego wniosek o wpis, które podlega uzasadnieniu. Stosownie do treści § 8 i 9 powyższego przepisu.: „W księdze wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym podpisany przez sędziego lub referendarza sądowego wpis uważa się za dokonany dopiero z chwilą jego zapisania w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych.” przy czym „Przez podpis, o którym mowa w § 8, rozumie się dane w postaci elektronicznej, które wraz z innymi danymi, do których zostały dołączone, służą do identyfikacji sędziego lub referendarza sądowego dokonującego czynności w systemie informatycznym.”

Zgodnie z art. 62610 k.p.c. sąd po dokonaniu wpisu zawiadamia o jego treści uczestników postępowania, chyba że zrzekli się na piśmie zawiadomienia. W zawiadomieniu zawarta jest istotna treść danego wpisu. Od wpisu przysługuje apelacja, podobnie jak od postanowienia sądu oddalającego wniosek wieczystoksięgowy. Apelację wnosi się w ciągu dwóch tygodni od dnia doręczenia zawiadomienia lub odpisu postanowienia oddalającego albo od dnia dokonania wpisu w przypadku zrzeczenia się zawiadomienia. Apelację kieruje się do sądu okręgowego jako sądu drugiej (odwoławczej) instancji. W sytuacji, gdy wpisu w księdze wieczystej lub postanowienia o oddaleniu wniosku o wpis dokonał referendarz sądowy, uczestnikom postępowania przysługuje skarga na jego orzeczenie do sądu, w którym to orzeczenie referendarza zapadło, którą należy złożyć w terminie tygodniowym od dnia doręczenia zawiadomienia lub odpisu postanowienia oddalającego albo od dnia dokonania wpisu w przypadku zrzeczenia się zawiadomienia. Zgodnie z art. 398²² § 3 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. „ Sąd rozpoznaje sprawę jako sąd pierwszej instancji, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.”29 W myśl art. 518¹ § 3 k.p.c.: „W razie wniesienia skargi na wpis w księdze wieczystej wpis nie traci mocy. Rozpoznając sprawę, sąd zmienia zaskarżony wpis przez jego wykreślenie i dokonanie nowego wpisu lub wydaje postanowienie, którym zaskarżony wpis utrzymuje w mocy albo uchyla go w całości lub w części i w tym zakresie wniosek oddala bądź odrzuca, względnie postępowanie umarza.”30 Jeżeli skarga dotyczy postanowienia referendarza sądowego oddalającego wniosek, wówczas orzeczenie to traci moc, zgodnie z art. 398²² § 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.

Krąg osób uprawnionych do wystąpienia z wnioskiem o wpis w księdze wieczystej precyzyjnie wskazuje przepis art. 626² § 5 k.p.c., który jest przepisem szczególnym do art. 510¹ k.p.c. regulującym kwestie uczestnictwa w postępowaniu nieprocesowym. I tak zgodnie z art. 626² § 5 k.p.c. są to:

W przypadku wpisu nowej hipoteki na opróżnionym miejscu hipotecznym wniosek taki powinien jednocześnie dotyczyć wykreślenia wygasłej hipoteki i wpisu nowej hipoteki. W tym przypadku wierzyciel wygasłej hipoteki będzie również uczestnikiem postępowania.

Ponadto należy zauważyć, że „W świetle orzecznictwa za wnioskodawcę uznaje się także komornika legitymowanego do złożenia w interesie i na rzecz wierzyciela wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej o wszczęciu egzekucji z nieruchomości”

Jednakże, jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 12 stycznia 2001r., III CZP 48/00, OSNC 2001/5/70 „Komornikowi nie przysługuje apelacja od postanowienia odmawiającego uwzględnienia przesłanego przez niego wniosku o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji z nieruchomości”.

Na uzasadnienie tego stanowiska przytoczył: „Nawet więc, gdyby stanąć na stanowisku, że art. 924 i nast. k.p.c. przyznały komornikowi wyjątkową możliwość złożenia wniosku (...), to uprawnienie to ogranicza się jedynie do tej czynności. Oczywistym jest, że ten szczególny przepis musi być wykładany ściśle, a więc z tym ograniczeniem, że mimo uprawnienia do złożenia wniosku, komornik nie staje się uczestnikiem postępowania przed sądem wieczystoksięgowym. Tym samym nie jego, lecz wierzyciela obciążają ewentualne obowiązki związane z udziałem w tym postępowaniu (jak np. usunięcie ewentualnych przeszkód do dokonania wpisu), a także wierzycielowi przysługują uprawnienia, m.in. do zaskarżenia wydanych orzeczeń”. Jak wcześniej wskazano nie jest wnioskodawcą notariusz, który przekazuje tylko wniosek stron zawarty w akcie notarialnym w trybie art. 626(4) k.p.c., wykonując obowiązek ustawowy.

Rozpoznanie wniosku i dokonanie wpisu hipoteki

Zgodnie z art. 626¹ § 1 k.p.c. wnioski o wpis w księdze wieczystej rozpoznawane są w postępowaniu nieprocesowym na posiedzeniu niejawnym przez sądy rejonowe, do których stosownie do art. 23 u.k.w.h. należy prowadzenie tych ksiąg. „W rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 21 listopada 2013 roku (Dz. U. z 2013 r., poz. 1394) określono sądy rejonowe właściwe do prowadzenia ksiąg wieczystych oraz zasięg terytorialny ich właściwości. Przepisy tego rozporządzenia wyznaczają właściwość miejscową poszczególnych sądów rejonowych w sprawach wieczystoksięgowych. Rozporządzenie wydano na podstawie art. 58 pkt. 1 u.k.w.h.”32 Należy zaznaczyć, iż od dnia 1 stycznia 2015 roku weszło w życie nowe rozporządzenie, które zastąpiło cyt. powyżej, obecnie zatem obowiązuje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 25 września 2014 roku w sprawie określenia sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste oraz obszarów ich właściwości miejscowej (Dz.U. z 2014, poz. 1398, od 1 lipca 2015 roku wchodzi w życie zmiana tego rozporządzenia związana z powstaniem nowych sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste wynikająca z Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 12 listopada 2014r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie określenia sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste oraz obszarów ich właściwości miejscowej (Dz.U. z 2014, poz. 1684).

Do wniosku o wpis w księdze wieczystej powinny być dołączone dokumenty, które stanowią jego podstawę – wymóg ten wynika z treści art. 626² § 3 k.p.c. Wyjątek stanowi dokonanie wpisu, które ma nastąpić na podstawie tytułu wykonawczego stanowiącego orzeczenie wydane w elektronicznym postępowaniu upominawczym określonym w art. 783 § 4 k.p.c., kiedy zgodnie z art. 626 § 3¹ k.p.c. należy dołączyć dokument uzyskany z systemu teleinformatycznego umożliwiający sądowi weryfikację istnienia i treści tytułu wykonawczego.

Jak wskazuje T. Demendecki komentując przepis art. 626² k.p.c.: „Niedołączenie do wniosku dokumentów potrzebnych do dokonania wpisu do księgi wieczystej, zdaniem nauki i praktyki, stanowi przeszkodę do dokonania wpisu i powoduje oddalenie wniosku ad limine (art. 6269 bez wzywania do uzupełnienia (por. postanowienie SN z dnia 9 marca 2004 r., V CK 448/03, LEX nr 183791; postanowienie SN z dnia 10 października 2007 r., I CSK 230/07, OSNC-ZD 2008, nr 3, poz. 80). Jeżeli jednak z dokumentów załączonych do wniosku, na podstawie których wpis nie może nastąpić, wynika, że doszło do zmiany w obrębie prawa własności, sąd nie oddala wniosku, lecz zwraca go bez wzywania do uzupełnienia, z urzędu dokonując ostrzeżenia we właściwej księdze wieczystej (art 62613 § 1; por. też art. 6265). W postanowieniu z dnia 9 marca 2005 r., III CK 233/04, LEX nr 175989, Sąd Najwyższy wyraził pogląd, iż powołanie się przez wnioskodawcę na dokument znajdujący się w aktach księgi wieczystej wyłącza obowiązek sporządzenia jego odpisu i dołączenia do wniosku”

Odmienne stanowisko zajął natomiast w tej ostatniej kwestii Sąd Najwyższy w postanowieniach z dnia 31 stycznia 2014 roku wydanych w sprawach II CSK: 218/13, 219/13, 221/13 i 225/13. W postanowieniu wydanym w sprawie II CSK 225/13 Sąd uznał, że:

„1.Dokumenty złożone wraz z wnioskami stanowiącymi ich podstawy nie są przechowywane w księdze wieczystej, ale w aktach tej księgi co oznacza, że wykonując obowiązek badania treści księgi wieczystej sąd zapoznaje się nadto z dokumentami znajdującymi się poza księgą (bo w aktach tej księgi). Jeżeli zatem, rozpoznając wniosek o wpis sąd bada we wskazanym zakresie treść księgi wieczystej, to nie ma przeszkód, aby dokument już znajdujący się w aktach tej księgi mógł zostać wskazany jako podstawa kolejnego w niej wpisu; wystarczające jest wówczas powołanie się na istnienie takiego dokumentu w aktach księgi wieczystej. 2. Sąd wieczystoksięgowy nie jest uprawniony do dokonania wpisu w księdze wieczystej, jeżeli wnioskodawca we wniosku jako jego podstawę powołał dokument znajdujący się w innej księdze wieczystej chociażby obie księgi były prowadzone przez ten sam sąd i dotyczyły nieruchomości stanowiących własność tych samych osób, a dokument pozwalał na dokonanie analogicznego wpisu jak w księdze, w której był już podstawą wpisu. 3. Specyfiką postępowania wieczystoksięgowego jest, ograniczona do zakresu wynikającego z art. 6268 § 2 k.p.c., kognicja sądu orzekającego o wpisie, w obu instancjach. Oznacza to, że kontrola zaskarżonego orzeczenia (wpisu) dokonywana przez sąd drugiej instancji na skutek wniesionej apelacji powinna być ograniczona tylko do tego, czy w świetle dokumentów załączonych do wniosku i którymi dysponował sąd pierwszej instancji, była podstawa do dokonania bądź odmowy wpisu, zgodnie z wnioskiem o wpis.”

Zgodnie z art. 6268 § 1 k.p.c. wpis w księdze wieczystej dokonywany jest w granicach złożonego wniosku, co oznacza, że sąd wieczystoksięgowy związany jest żądaniem wskazanym przez wnioskodawcę. Stosownie do treści § 2 dotyczącego kognicji sądu rozpoznającego wniosek wieczystoksięgowy: „Rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej.”35 Jak wskazuje S. Rudnicki komentując przepis art. 6268 k.p.c.: „wpis następuje zawsze w granicach wniosku. Oznacza to, że sąd wieczystoksięgowy nie może dokonać wpisu w dziale II księgi wieczystej na rzecz innej osoby niż wnioskodawca, jeżeli stwierdzi, że nie wnioskodawca, a inna osoba jest właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości.”

Jak stwierdza T. Demendecki: „Badanie treści wniosku polega na sprawdzeniu, czy wniosek został złożony przez osobę legitymowaną do jego wniesienia i czy przytoczone we wniosku okoliczności mogą być podstawą dokonania żądanego w nim wpisu; badanie formy polega na sprawdzeniu, czy wniosek odpowiada wymaganiom formalnym. Badanie treści księgi wieczystej odnosi się do stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej i do ustalenia, czy prawo, którego wniosek dotyczy, wywodzi się z prawa poprzednika (por. art. 34 u.k.w.h.; por. orzeczenie SN z dnia 14 czerwca 1993 r., II CR 54/93, niepubl.). Wbrew literalnemu brzmieniu art. 6268 sąd prowadzący księgę wieczystą, zdaniem doktryny i judykatury, winien objąć swym badaniem także ogólne przesłanki rozstrzygnięcia: swoją właściwość miejscową, wymagania formalne wniosku, zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych wnioskodawcy, prawidłowość jego zastępstwa przez przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika i legitymację do złożenia wniosku”

Zagadnienia związane z kognicją sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym łączą się z kwestią podstaw wpisów w księdze wieczystej. Zakres kontroli przez sąd treści dokumentów, które służą za podstawę dokonania wpisu, wywołuje w orzecznictwie i doktrynie wiele wątpliwości. Kognicja ta nie ma jedynie charakteru formalnego. Jak wskazuje H. Ciepła, gdy do księgi wieczystej: „ma być wpisane prawo rzeczowe ograniczone wymienionego rodzaju, to podstawą wpisu jest czynność prawna uzasadniająca powstanie, zmianę lub wygaśnięcie prawa, a więc sąd wieczystoksięgowy musi zbadać tę czynność pod względem jej skuteczności materialnej.(...) Taki pogląd ugruntowany jest w orzecznictwie SN, przyjmującym, że czynność materialna stanowiąca podstawę wpisu powinna być badana przez sąd nie tylko pod względem formalnoprawnym, ale także pod względem jej skuteczności materialnej.”

Jak uznał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16 grudnia 2009 roku, III CZP 80, OSNC 2010/6/84, LEX nr 531134 rozstrzygając kwestię, czy decydujące znaczenie przy rozpoznawaniu wniosku wieczystoksięgowego ma stan rzeczy z momentu złożenia wniosku, czy też z chwili orzekania: „Sąd rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej związany jest stanem rzeczy istniejącym w chwili złożenia wniosku i kolejnością jego wpływu.”

Należy zauważyć, iż sąd rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej nie ma uprawnień do rozstrzygania sporów, np. co do własności. Służyć temu może natomiast instytucja żądania usunięcia niezgodności stanu prawnego wynikającego z treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ust. 1 u.k.w.h., podlegającego rozpoznaniu przez sąd cywilny.

Treść wpisu hipoteki w księdze wieczystej

Treść wpisu hipoteki jest regulowana przez przepisy wykonawcze. Obecna sytuacja po przeprowadzeniu informatyzacji ksiąg wieczystych we wszystkich sądach wymaga dokonywania wpisów w elektronicznych księgach. Sam wpis hipoteki został uregulowany w § 53 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz.U. z 2013, poz. 1411, ze zm.) wymieniającym precyzyjnie elementy wpisu hipoteki w dokonanego księdze:

Należy przy tym wyraźnie zaznaczyć, że nie wszystkie elementy nadają się do stosowania wobec hipotek, do których należy zastosować przepisy znowelizowane ustawą z dnia 26 czerwca 2009 roku. W aktualnym porządku prawnym treść samej hipoteki jest w znacznej mierze niezależna. Stwarza to możliwość wprowadzania zmian w zabezpieczonej wierzytelności bez modyfikacji samej hipoteki. W związku z tym, że pewne treści są obojętne dla istoty hipoteki, to nie jest konieczne ujawnianie ich w księdze, która co do zasady powinna służyć ustaleniu stanu prawnego wskazanej nieruchomości. Dlatego też w hipotekach ustanowionych po 19 lutym 2011 roku, wpis w księdze wieczystej nie musi zawierać następujących danych:

Poszczególne pola, które należy wypełnić we wspomnianym formularzu:

W przypadku, gdy brak jest podstaw albo zachodzą przeszkody, które uniemożliwiają dokonanie wpisu hipoteki w księdze wieczystej wniosek taki podlega oddaleniu. Wynika to z treści przepisu art. 6269 k.p.c., który stanowi: „Art. 626(9).Sąd oddala wniosek o wpis, jeżeli brak jest podstaw albo istnieją przeszkody do jego dokonania."

Sąd wieczystoksięgowy nie jest uprawniony w sytuacji braku podstaw lub wystąpienia przeszkód do wpisu do wzywania wnioskodawcy do ich usunięcia.