Notariusz Warszawa Kancelaria Notarialna Warszawa Krzysztof Kruszewski

Słowo "hypotheca" wywodzi się z języka greckiego i było stosowane niegdyś jako zabezpieczenie wierzytelności. Początkowo kojarzono je z różnego rodzaju zastawami ruchomości służącymi wzmocnieniu gwarancji umownej. Zastaw na ruchomościach to zastaw ręczny z tzw. dzierżeniem (możliwością wierzyciela do posługiwania się rzeczą).

W prawie rzymskim natomiast już w II w p.n.e. wykształcił się termin hipoteka jako zabezpieczenie na ruchomości, bądź nieruchomości przez wierzyciela, w późniejszym czasie jednak forma zabezpieczenia na nieruchomości została kompletnie zapomniana, a skupiono się tylko na zastawie na ruchomościach.

Zastaw na nieruchomości to niewątpliwie późniejsza forma zabezpieczenia wierzytelności wobec dłużnika. Jak zgodnie wskazują źródła historyczne, początkowo stosowano zastaw na nieruchomości z tzw. dzierżeniem. Na skutek uciążliwości tej formy zastawu niedługo później wykształciła się nowa forma zastawu tzw. użytkowy. Niekorzystne formy zastawu z dzierżeniem z biegiem lat zostały zastąpione korzystniejszą formą zastawu na nieruchomości zalecaną w ustawodawstwie kościelnym, tzw. zastaw do wydzierżenia. Zmieniał on zasadniczo sytuację dłużnika, któremu w tym przypadku od długu odliczano wartość pożytków. Dzięki temu wierzytelność stale malała, aż do całkowitego zaspokojenia wierzyciela, dług umarzano a użytkowanie nieruchomości wracało do zastawcy.

Wraz z rozwojem prawa i rynku gospodarczego, a w szczególności ze znacznym wzrostem zainteresowania udzielaniem kredytów u schyłku XII w. wykształciła się kolejna forma zastawu, tym razem bardziej zbliżona do dzisiejszych rozwiązań, tzw. zastaw bez dzierżenia.
Jak zauważyli ówcześni prawnicy, instytucja hipoteki zaczerpnięta z prawa rzymskiego nie była wolna od wad. Liczne prace i zdobyte doświadczenia pozwoliły na wdrożenie hipoteki do porządku prawnego państw Zachodu Europy zgodnie z gospodarczym zapotrzebowaniem rynkowym.

Podstawową, a zarazem chyba największą wadą instytucji hipoteki w prawie rzymskim była tajność wpisów, co stanowiło zaprzeczenie pewności umów i gwarancji zaspokojenia wierzyciela z nieruchomości dłużnika. Taki stan rzeczy spowodowany był brakiem obowiązku wpisu do ksiąg sądowych. Jedynym wymogiem przy zawarciu umowy był zgodny wniosek dwóch stron i zawarta pomiędzy nimi umowa. "Piętą Achillesową" takiego stanu prawnego był fakt, że zastawca nie informując zastawników o istnieniu wcześniejszych hipotek mógł z łatwością ustanowić kolejne hipoteki z pokrzywdzeniem wierzycieli, którzy zgodnie z zasadą pierwszeństwa mogli zaspokoić się według kolejności zawartych umów.

Drugą istotną wadą instytucji hipoteki w prawie rzymskim była możliwość zawierania tzw. hipotek generalnych, czyli takich, które obejmowały cały majątek dłużnika. Taka sytuacja rodziła bowiem obawę, że kolejne zabezpieczenia będą niezaspokajalne, z uwagi na zasadę tajności hipoteki. Każdy kolejny wierzyciel nie mógł przewidzieć wysokości poprzedniej hipoteki.

Rozwój hipoteki w Polsce

Okres średniowiecza rozpoczyna prace nad instytucją hipoteki w Polsce. Forma zastawu na nieruchomości po wieloletnich wędrówkach po Europie Zachodniej dotarła do Polski, gdzie rozwój gospodarczy wymagał uwzględnienia w powszechnym obrocie tej instytucji. Szybko stała się podstawową formą zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości w celu gwarancji spełnienia wierzytelności, stanowiąc tzw. prawo akcesoryjne, czyli takie, które musi istnieć w zgodzie z wierzytelnością.

Rozróżniano dwie formy zastawu: na ruchomości i na nieruchomości, które były zależne od przedmiotu zabezpieczenia. Zastaw na ruchomości, mniej używany, miał znaczenie zazwyczaj przy stosunkach handlowych. W prawie średniowiecznym główną rolę odgrywał jednak zastaw na nieruchomości. Stanowił dogodną możliwość nabycia nieruchomości przy nieuwzględnieniu prawa bliższości, jak również sposób na zaspokojenie wierzyciela bez utraty własności nieruchomości w związku z poborem pożytków i dochodów z zastawionej nieruchomości. We wskazanych przypadkach pierwotną formą zastawu była tzw. forma zastawu z dzierżeniem charakteryzująca się przeniesieniem posiadania i użytkowania wraz z możliwością pobierania przez wierzyciela pożytków z nieruchomości. Zastawnik uzyskiwał z niej dochód nie obniżając wierzytelności dłużnika. Jak już wspomniano w genezie taki zastaw nosił nazwę czystego użytkowego lub antychretycznego. Zastawca miał możliwość wykupienia nieruchomości w oznaczonym terminie (zwykle do końca roku gospodarczego).

Najczęściej zastawem na nieruchomości z dzierżeniem obejmowane były nieruchomości szlacheckie, miejskie i gospodarstwa chłopskie. Warte uwagi wydają się zastawy starostw, w których wierzyciel uzyskiwał prawo poboru korzyści, ale również możliwość stanowienia prawa. Oba prawa przechodziły na spadkobierców, aż do czasu wykupienia starostwa przez króla.

Często pod ukrytym zastawem użytkowym czystym kryła się sprzedaż, taki zastaw nie określał terminu wykupu, a w takiej sytuacji zastawnik posiadał własność aż do momentu wykupu w terminie 30 lat, jednak nie był on w żadnym przypadku obowiązkiem a jedynie możliwością. Stąd zastawnik nie mógł rościć sobie żadnych praw do zastawcy. W wielu umowach zastrzegano, że w przypadku nieodkupienia nieruchomości we wskazanym terminie przejdzie ona na rzecz wierzyciela (tzw. zastaw na upad). Zdarzały się również w celu alienacji krewnych zawyżenia kwoty zastawu w celu uniemożliwienia odkupu.

Zastaw do wydzierżenia gruntownie zreformował pozycję dłużnika, któremu od tej pory zaliczano dochód i inne pożytki z nieruchomości na poczet wierzytelności. W konsekwencji dług po odpowiednim czasie został spłacany i umarzany, a przedmiot zastawu wracał do zastawcy. Forma taka była wyraźnie zalecana w synodach krakowskich z 1320r.

Kolejną fazą i polepszeniem pozycji dłużnika było wprowadzenie na terenach polskich pod koniec XIV w. zastawu bez dzierżenia. Zastaw ten, podobnie jak w przypadku dzisiejszej hipoteki, musiał być zapisany w księdze, co było warunkiem ważności umowy. W tej formie zastawu zastawnik nie tracił prawa własności do nieruchomości. Łatwiejsze również było zabezpieczenie wielu zastawów jedną nieruchomością, ponieważ każdy z nich określał kwotę roszczenia, a wpis był jawny i jego treść powszechnie dostępna. Taki rozwój zastawów zapewniał z jednej strony spokój obrotu gospodarczego, z drugiej strony był ukłonem w stronę szlachciców, którzy często byli zadłużeni. W przypadku zastawu bez dzierżenia zazwyczaj określano pułap odsetek (około 10%). W przypadku niewywiązania się z umowy zastawu (niespłacenia wierzytelności) mógł on się zmienić w zastaw z dzierżeniem lub w zastaw na upad.

W związku z rosnącym znaczeniem zastawu bez dzierżenia zbliżonym do dzisiejszej hipoteki zawieranej pomiędzy wierzycielem a dłużnikiem, a następnie wpisywanej do księgi sądowej, w roku 1588 wydano ustawę O ważności zapisów. Porządkowała ona podstawowe zasady, którymi posługiwano się przy zawieraniu umów zastawu nieruchomości bez dzierżenia. Wiele tych zasad wykorzystywanych jest nadal w nowoczesnej hipotece.

Kluczowe zasady:

Wspomniana powyżej Ustawa o Ważności Zapisów z 1588 roku zaczęła być stosowana w XVII w. także w praktyce miejskiej. Była to jedna z najnowocześniejszych i najefektywniejszych ustaw hipotecznych w Europie. Zasadniczą różnicą w stosunku do dzisiejszych rozwiązań był brak wprowadzenia specjalnych ksiąg hipotecznych (ksiąg wieczystych) z odrębnymi rejestrami dla poszczególnych nieruchomości oraz uwidocznionymi obciążeniami.

W okresie Królestwa Polskiego wdrożono do polskiego prawa w 1808 roku przepisy kodeksu cywilnego francuskiego. Jednakże Kodeks Napoleona z uwagi na przyjęte rozwiązania w zakresie hipoteki, różniące się od dawnego polskiego prawa i praktyki stosowanych od końca XVI w. podlegał krytyce polskiego ustawodawstwa . W 1818 roku Sejm Królestwa Polskiego uchwalił ustawę hipoteczną, która wzorowała się na dawnych przepisach prawa polskiego, normach prawa pruskiego oraz po części rozwiązaniach prawa francuskiego, uchylając jednocześnie dotychczas obowiązujące przepisy art. 2092-2203 kodeksu cywilnego francuskiego. Powyższa ustawa została uzupełniona i zmodyfikowana w 1825 roku.

W przyjętych rozwiązaniach prawnych wprowadzono instytucję ksiąg wieczystych, które były ustanawiane dla nieruchomości ziemskich oraz 8 miast, w których zasiadały sądy ziemskie ( tzw. miasta trybunalskie). Księga wieczysta składała się z trzech części:

Przepisy hipoteczne wprowadzały zasadę jawności materialnej, łączącą się z nią zasadę publicznej wiary ksiąg hipotecznych, zasadę szczegółowości, zasadę pierwszeństwa hipotecznego, od której wyjątkiem były tzw. przywileje (korzystały one z pierwszeństwa także przed wierzytelnościami wpisanymi do ksiąg wieczystych oraz zasadę niepodzielności wierzytelności. Każdy wpis do księgi musiał być poprzedzony zbadaniem i zatwierdzeniem prawidłowości czynności stanowiącej podstawę wpisu przez wydział sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, dla której prowadzono księgę wieczystą, czyli tzw. zwierzchność hipoteczną.

Wyróżniano trzy rodzaje hipotecznego prawa zastawu w zależności od podstawy ich nawiązania:

W zaborze austriackim pod koniec wieku XVIII próbowano zainicjować urządzanie ksiąg gruntowych dla nieruchomości, jednak przez długi czas nie przynosiło to większych efektów, zwłaszcza co do posiadłości wiejskich. Zmiany nastąpiły dopiero po wprowadzeniu reformy dokonanej austryjacką ustawą hipoteczną z 1871 roku i ustawą krajową (galicyjską) z 1874 roku. W 1906 roku wydano ponadto ustawę o sprostowaniu ksiąg gruntowych. Założenia obligatoryjnego wpisu w urządzonych już księgach w przypadku nabycia, przeniesienia i ograniczenia praw, które podlegały ujawnieniu w księdze, nie zostały do końca wprowadzone z uwagi na silne stronnictwo chłopów. W dalszym ciągu uznawano, że brak wpisu nie narusza ważności umowy, co sprzyjało obrotowi pozaksięgowemu i pogłębianiu niezgodności wpisów w księgach gruntowych ze stanem faktycznym nieruchomości.

W zaborze pruskim główne źródło prawa hipotecznego materialnego stanowił kodeks cywilny niemiecki obowiązujący od 1900 roku oraz w zakresie formalnego prawa hipotecznego ustawa hipoteczna z 1897 roku, przewidujące dla nabycia prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebę wpisu w księdze wieczystej, co przeprowadzano z dużą konsekwencją.

Po odzyskaniu niepodległości przez Polskę w roku 1918 podjęto decyzje skodyfikowania całego prawa sądowego, w tym prawa cywilnego tak aby, stworzyć nowe polskie ustawodawstwo, które byłoby jednolite dla całego terytorium państwa polskiego. Jednocześnie zadanie to miało zreformować dotychczasowy stan prawny i dostosować go do warunków polskich. W zakresie prawa rzeczowego Komisja Kodyfikacyjna rozpoczęła prace w listopadzie 1929 roku i przygotowała projekt prawa rzeczowego zawierający przepisy dotyczące hipoteki odnoszące się w art. 194 do art. 274 przepisy o hipotece. Projekt ten został przekazany w 1937 roku do pierwszego czytania, a w 1939 roku do drugiego czytania. Jednakże prac legislacyjnych nie dokończono z uwagi na wybuch wojny we wrześniu 1939 roku.

W okresie międzywojennym ostatecznie stosowane były przepisy prawa rzeczowego obowiązujące przed okresem uzyskania niepodległości przez Polskę, tzn. przed 1918 rokiem. Prawo własności stanowiło w tym okresie ważną regulację prawną, które tak samo traktowało własność kapitalistyczną, drobnotowarową, jak również własność przedmiotów osobistego użytku. W okresie międzywojennym uznawano za odrębne własności: lokale położone w budynku, grunty pod budynkiem i urządzenia poza lokalami. Stanowiły one bowiem wspólną własność posiadaczy lokali. Ciekawostką może być wprowadzenie w 1933 roku formy aktu notarialnego jako obowiązkowej drogi przeniesienia własności nieruchomości. Istotną funkcję w instytucji kredytowej spełniała hipoteka, bowiem zabezpieczała skutecznie wierzytelność, w przypadku obligatoryjnego wpisu nieruchomości do ksiąg wieczystych dla wszystkich nieruchomości. Niestety nie zdołano tego wprowadzić w tym okresie, jednak był to pewien zalążek obowiązkowego wpisu hipotecznego w Polsce. W okresie II RP instytucja hipoteki stosowana była zazwyczaj przez wielkich właścicieli rolnych lub właścicieli nieruchomości w miastach.

Wieloletnie prace nad skodyfikowaniem prawa rzeczowego w okresie II RP nie zostały zakończone. Wybuch II wojny światowej we wrześniu 1939 roku skutecznie uniemożliwił ich kontynuację w sprzyjających warunkach. Po wielu trudnościach ustawa o prawie rzeczowym została ostatecznie opracowana konspiracyjnie w 1941 roku, a ogłoszona drukiem dopiero w 1993 roku. Należy zauważyć, że powyższy projekt został wykorzystany już wcześniej przy regulacji tej dziedziny prawa, co nastąpiło dekretem z dnia 11 października 1946 roku - Prawo rzeczowe, które zawierało również regulacje dotyczące hipoteki.

Powołana po wojnie nowa Komisja Kodyfikacyjna pod kierownictwem ówczesnego Ministra Sprawiedliwości H. Świątkowskiego i jego zastępcy L. Chajna bardzo sprawnie wprowadziła w okresie półtora rocznym wiele dekretów regulujących porządek prawny na terenach polskich. m.in.:

Przepisy dekretu Prawo rzeczowe z dnia 11 października 1946 roku zawarto w XII tytułach.

Tytuł I dzielił rzecz na dwie kategorie ruchomości i nieruchomości. Przedstawiał rzecz jako przedmiot materialny, a nieruchomość jako część powierzchni ziemskiej stanowiącą odrębną własność. Wskazywał części składowe nieruchomości, wyjaśniał pojęcie przynależności oraz określał zakres pożytków z nieruchomości.

Tytuł II wprowadzał obligatoryjny obowiązek zakładania księgi wieczystej dla każdej nieruchomości z wyjątkiem własności Skarbu Państwa oraz związków samorządu terytorialnego.

Tytuł III regulował własności przedstawiał prawa i obowiązki właściciela. Definiował instytucję przeniesienia własność z dotychczasowego właściciela na nabywcę. Omawiał instytucję zasiedzenia, zrzeczenia, znalezienia.

Tytuł VII regulował instytucję hipoteki zgodnie z art. 190 prawa rzeczowego „Nieruchomość można obciążyć w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności z tym skutkiem, że przy zaspokojeniu z nieruchomości służy uprawnionemu pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela (hipoteka)”. Według art. 191 prawa rzeczowego przedmiotem hipoteki może być również wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Ponadto zgodnie z obowiązującym stanem prawnym, dekret przewidywał wymóg wpisu w księdze wieczystej. Hipoteka mogła być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej oraz zabezpieczać tylko wierzytelność pieniężną (chyba, że ustawa stanowiła inaczej). Hipoteka mogła zabezpieczać wierzytelność również przyszłą, jak i warunkową. Jedna hipoteka zabezpieczała zarówno wierzytelność, odsetki za dwa lata wstecz jak i ewentualne koszty procesu. Wierzytelność zabezpieczona jako prawo akcesoryjne nie mogła być przeniesiona bez hipoteki na rzecz innej osoby (chyba, że ustawa tak stanowi) a hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności. Zgodnie z art. 221 prawa rzeczowego wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wygasza hipotekę (chyba, że ustawa stanowi inaczej) natomiast przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie pozbawia wierzyciela prawa do zaspokojenia z wierzytelności.

Obok hipoteki zwykłej, strony mogą ustanowić kolejną hipotekę, tzw. kaucyjną dla wierzytelności o nieustalonej wartości do oznaczonej sumy najwyższej. Zwłaszcza przy:

Następnym rodzajem hipoteki wymienionym przez dekret Prawo rzeczowe z 11 października 1946 roku jest możliwość ustanowienia hipoteki na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Zgodnie z art. 238 działu III do tej formy stosuje się przepisy dotyczące hipoteki na nieruchomości z zachowaniem przepisów z działu III.

Ostatnim rodzajem zabezpieczenia hipotecznego jest instytucja hipoteki przymusowej, stosowana przy stwierdzonym tytule egzekucyjnym. W takim przypadku wierzyciel może starać się uzyskać hipotekę na wszystkich wierzytelnościach dłużnika. Do powstania takiej hipoteki wymagany jest wpis w księdze wieczystej.

W stosunku do projektu Komisji Kodyfikacyjnej z okresu międzywojennego zrezygnowano z hipoteki właściciela, prawa właściciela rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym długu gruntowego właściciela i z hipoteki listowej. Utrzymano instytucję ciężarów realnych a organizacja kredytu hipotecznego została uregulowana bardzo szczegółowo. Weszła w życie również instytucja własności czasowej, jednak nie utrzymała się w stosowaniu, a miejsca ustąpiła użytkowaniu wieczystemu. Zrezygnowano także z instytucji zastawu i hipoteki jako praw zastawniczych przewidzianych w projekcie jako odrębny rodzaj praw rzeczowych, które później ostatecznie zostały uregulowane odrębnie.

Drugim istotnym dekretem z punktu widzenia istoty pracy, wymienionym powyżej jest regulacja również z dnia 11 października 1946 roku Prawo o księgach wieczystych. Dekret ten powierza prowadzenie ksiąg wieczystych sądom powiatowym według okręgu położenia nieruchomości. Stanowi, że dla każdej nieruchomości powinna być prowadzona oddzielna księga podzielona na cztery części:

Dział II wspomnianej regulacji precyzyjnie definiuje rodzaje wpisów oraz wymogi jakie muszą zostać spełnione, aby wpis był ważny. Wszystkie wpisy oprócz treści, powinny zawierać numer, datę złożenia wniosku, nazwy i daty dokumentów warunkujące wpis, datę wpisu oraz podpis sędziego. Za wpis poczytywało się również wykreślenie. Wpisy co do zasady dokonywano na wniosek poza wyjątkiem gdy ustawa stanowi inaczej. Możliwość złożenia wniosku przypadła zarówno wobec strony na rzecz, której wpis ma nastąpić lub za pośrednictwem osoby, której prawo ma być dotknięte wpisem. Taki wniosek powinien być złożony w formie pisemnej oraz niezwłocznie powinno nadać mu się numer.

Przepisy dekretu Prawo rzeczowe zostały zastąpione przepisami Kodeksu cywilnego, który wszedł w życie z dniem 1 stycznia 1965 roku, jednakże pozostały w mocy w części dotyczącej hipoteki oraz ksiąg wieczystych. Uchyliła je dopiero ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, która w dużej mierze przejęła rozwiązania zawarte dotychczas w Prawie rzeczowym. Powyższa ustawa, która weszła w życie z dniem 1 stycznia 1983 roku w zasadniczym kształcie obowiązywała przez wiele lat i dopiero zmiany wprowadzone w lutym 2011 roku stanowiły pierwszą tak znaczną reformę przepisów regulujących hipotekę.