Hipoteka przed nowelizacja, do 19 lutego 2011 roku

Przed nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece dokonaną ustawą z dnia 26 czerwca 2009 roku w polskim prawie występowały następujące rodzaje hipotek.

Hipoteka zwykła zwana często także umowną powstaje na mocy umowy. Umowa taka zawierana jest pomiędzy wierzycielem a właścicielem nieruchomości lub innymi osobami uprawnionymi, które obciążają hipoteką nieruchomość, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy wierzytelność zabezpieczoną hipoteką w celu zabezpieczenia określonej wierzytelności wyrażonej w pieniądzu. Hipoteka jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych. Przy jej ustanowieniu mają zastosowanie przepisy dotyczące przeniesienia własności, przy czym nie dotyczy to wyjątków przewidzianych ustawą. Powyższe wynika z art. 245 § 1 k.c. zaś zgodnie z § 2 zd. 1 tego przepisu do ustanowienia hipoteki na nieruchomości nie mają zastosowania przepisy o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma zachowania aktu notarialnego konieczna jest dla oświadczenia właściciela nieruchomości, natomiast oświadczenie złożone przez wierzyciela nie podlega takiemu obowiązkowi i może zostać złożone nawet w sposób dorozumiany, niekoniecznie na piśmie oraz nie musi być zawarte w tym samym dokumencie, który obejmuje oświadczenie właściciela. Formę aktu notarialnego może zastąpić również ugoda sądowa.1 Uproszczony tryb ustanowienia hipoteki, który nie wymaga formy aktu notarialnego dla właściciela nieruchomości ustanawiającego hipotekę wynika np. z art. 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Prawo bankowe.

„Art. 245. § 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. § 2. Jednakże do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia.”

W przypadku subintabulatu (ustanowieniu hipoteki na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką) w doktrynie powstał pewien dylemat, czy do prawidłowego dokonania czynności wymagana jest forma notarialna oświadczenia, czy też może być wystarczające złożenie oświadczenia z podpisem notarialnie poświadczonym. Zwolennikiem pierwszego poglądu (oświadczenia w formie aktu notarialnego), który wydaje się najtrafniejszy, jest S. Rudnicki. Autor ten w pracy „Hipoteka jako zabezpieczenie wierzytelności” w rozdziale IV Umowa o ustanowienie hipoteki, wskazał, że: „Nie można podzielić poglądu, według którego do ustanowienia hipoteki na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wystarczy oświadczenie wierzyciela ustanawiającego hipotekę w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. W istocie bowiem przy subintabulacie hipoteka zostaje ustanowiona na prawie obciążającym nieruchomość i dlatego zastosowanie w tym wypadku art. 245 § 2 zd. 2 k.c. jest prawidłowe.” „Według art. 33 u.k.w.h. oświadczenie woli właściciela nieruchomości o ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego uważa się za złożone nie tylko wtedy, gdy doszło do wiadomości nabywcy, lecz także gdy zostało złożone w przepisanej formie w sądzie rejonowym prowadzącym księgę wieczystą. Redakcja tego wpisu („złożone w przepisanej formie”) może budzić wątpliwości, ponieważ sądy nie są właściwe do przyjmowania oświadczeń woli w sprawach cywilnych dotyczących praw podmiotowych obywateli i poświadczania podpisów. W rzeczywistości jednak nie chodzi tu o złożenie w sądzie oświadczenia woli, ale o złożenie dokumentu zawierającego to oświadczenie.” Ustawodawca nie określa formy przyjęcia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, zatem taka forma może być dowolna, a nawet przyjęcie takiego oświadczenia może nastąpić w sposób dorozumiany. Logiczne wydaje się również, że w momencie przyjęcia takiego oświadczenia umowa powinna zostać uznana jako zawarta, a sama hipoteka ustanawiająca ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości powstaje przez dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Stąd też ustanowienie hipoteki przyjmuje się jako czynność prawną złożoną.

Jak już powyżej wskazano, do powstania hipoteki obligatoryjny jest, oprócz samej umowy, również wpis w księdze wieczystej. Wpis taki ma charakter konstytutywny, co oznacza, że hipoteka powstaje w momencie dokonania wpisu, jednak z mocą, wsteczną od chwili złożenia wniosku w odpowiednim wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego. Każdy z wpisów (wykreślenie jest również wpisem) jest orzeczeniem sądowym, od którego przysługują środki zaskarżenia.

Podstawowymi elementami oświadczenia o ustanowieniu hipoteki powinno być określenie przedmiotu zabezpieczenia i precyzyjne oznaczenie wierzytelności poprzez wskazanie jej rodzaju, wysokości, waluty oraz odsetek kapitałowych i ewentualnie przyznanych kosztów postępowania. Zgodnie z art. 68 u.k.w.h. hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i to w wysokości ściśle określonej. Dodane ustawą z dnia 11 maja 2001 roku o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy - Prawo o notariacie (Dz.U. Nr 63, poz.635) zdanie 2 powołanego przepisu doprecyzowało sytuację, w której wierzytelność zgodnie z prawem (przepisami prawa dewizowego) została wyrażona w pieniądzu innym niż pieniądz polski. Ustawodawca dopuścił ustanowienie wówczas hipoteki wyrażonej także w tej walucie obcej. Jeżeli strony nie wskazałyby precyzyjnie w treści umownego zobowiązania w jakiej walucie ma być ono wykonane, należy zastosować zasadę walutowości ustanowioną w art. 358 § 1 k.c. i zgodnie z nią przyjąć, iż są one wyrażone w pieniądzu polskim. Jak wskazuje S. Rudnicki komentując przepis art. 68 „Treść zdania drugiego ma brzmienie kategoryczne, co oznacza, że wyrażenie wierzytelności w walucie obcej decyduje o wyrażeniu hipoteki w tej, a nie innej walucie.(...) Niedopuszczalne jest oznaczenie sumy pieniężnej według klauzul waloryzacyjnych, tzn. według innego niż pieniądz miernika wartości. Niedopuszczalne jest również zabezpieczenie hipoteką wierzytelności przedawnionej już w chwili ustanowienia hipoteki.”>

Zgodnie z art. 69 u.k.w.h. po jego nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 6 września 2001 roku o zmianie ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz.1368) „W granicach przewidzianych w odrębnych przepisach hipoteka zabezpiecza także roszczenia o odsetki nieprzedawnione oraz o przyznane koszty postępowania.” Powyższe brzmienie przepisu wprowadza wątpliwości co do zakresu zabezpieczenia hipoteką. W tej kwestii wykładni dokonał Sąd Najwyższy w uchwale z 20 maja 2005 roku III CZP24/05 stwierdzając, że: „Hipoteka zwykła, ustanowiona dla zabezpieczenia wierzytelności kredytowej banku, obejmuje ustawowe odsetki za opóźnienie w spłacie tej wierzytelności w zakresie wskazanym w art. 1025 § 3 k.p.c. Nie zabezpiecza natomiast odsetek za opóźnienie ustalonych w umowie kredytowej według zmiennej stopy procentowej, nawet gdyby zostały objęte treścią wpisu do księgi wieczystej”. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały podkreślił, że oznaczenie wierzytelności pieniężnej jako podstawowa cecha konstrukcyjna hipoteki zwykłej, odnosi się nie tylko do wierzytelności głównej, ale także do odsetek zwykłych i umownych za opóźnienie, które muszą być ujawnione we wpisie hipoteki, gdyż zwiększają sumę wyznaczającą granice odpowiedzialności dłużnika hipotecznego. Oznaczenie wierzytelności z tytułu odsetek następuje przez wskazania wysokości świadczenia głównego, stopy procentowej i terminu spełnienia świadczenia. W braku postanowień umownych stopę procentową odsetek za opóźnienie określa rozporządzenie Rady Ministrów wydane na podstawie art. 359 § 3 k.p.c.7 Wskazać należy, iż stosownie do treści art. 1025 § 1 k.p.c. należności zabezpieczone hipotecznie, są zaspokajane w wyższej kolejności niż pozostałe należności. Zgodnie z § 3 tego przepisu w równym stopniu z należnością ulegają zaspokojeniu odsetki i koszty postępowania, z tym, że dotyczy to odsetek tylko za ostatnie dwa lata przed przysądzeniem własności, a kosztów postępowania w wysokości nie przekraczającej dziesiątej części kapitału. Pozostałe odsetki i koszty są więc zaspokajane w niższej (dalszej) kolejności.

Z kolei w wyroku z dnia 24 listopada 1998r. I CKN 864/98 (OSNC 1999 nr 6 poz. 111) Sąd Najwyższy uznał, że zabezpieczenie hipoteczne nie obejmuje odsetek kapitałowych. W uzasadnieniu podkreślił, że zabezpieczenie hipoteczne obejmuje tylko odsetki zwłoki i nie dotyczy odsetek kapitałowych. Te ostatnie są w istocie wierzytelnością (dochodem wierzyciela) i muszą być wyraźnie wymienione we wpisie, gdyż zwiększają sumę wyznaczającą granice odpowiedzialności dłużnika hipotecznego.

Hipoteka kaucyjna

Hipoteka kaucyjna uregulowana w art. 102-108 u.k.w.h., powstaje w identyczny sposób co hipoteka zwykła, ale zabezpiecza takie wierzytelności, które nie mogą być zabezpieczone poprzez hipotekę zwykłą, w szczególności:

Charakterystyczną cechę hipoteki kaucyjnej stanowi oznaczenie najwyższej sumy pieniężnej. Do tej właśnie wysokości i to niezależnie od realnej wysokości wierzytelności (w praktyce niższej) wynikającej z danego stosunku prawnego, zostaje obciążona nieruchomość. Oznacza to, że gdyby ujawniona w księdze wieczystej kwota zabezpieczenia hipotecznego okazała się niewystarczająca na pokrycie całości wierzytelności zabezpieczonej daną hipoteką kaucyjną, wierzyciel nie będzie mógł w ramach tego zabezpieczenia zaspokoić wierzytelności w kwocie przewyższającej tę, którą ustalono i wskazano we wpisie. Ponadto przy hipotece kaucyjnej nie działa określone w art. 71 u.k.w.h. domniemanie istnienia prawa wynikającego z wpisu hipoteki na nieruchomości (wierzytelności zabezpieczonej hipoteką). Zatem wierzyciel istnienie tej wierzytelności musi wykazać dokumentami, odmiennie niż przy hipotece zwykłej, w przypadku której do wykazania istnienia wierzytelności wystarcza powołanie się na istniejący wpis hipoteki w księdze wieczystej.

Hipoteka kaucyjna wygasa w momencie spłacenia przez dłużnika wierzytelności w wysokości wskazanej we wpisie ujawnionym w dziale IV księgi wieczystej.

Istnieje możliwość zmiany hipoteki kaucyjnej w zwykłą, jak również odwrotnie – hipoteki zwykłej na kaucyjną, jeśli wierzytelność straci już kwalifikacje do zabezpieczenia danym rodzajem hipoteki. Taka zmiana wymaga jednak zawarcia umowy pisemnej (dla oświadczenia właściciela w formie aktu notarialnego na zasadzie art. 245 § 2 k.c.) oraz stosownego wpisu do księgi wieczystej, z chwilą dokonania którego zmianie ulega rodzaj hipoteki.

W praktyce występują także sytuacje zabezpieczenia części wierzytelności o ustalonej wartości (kredytu) hipoteką zwykłą, która uważana jest za bezpieczniejszą, natomiast części o nieustalonej wartości (np. odsetek o nieustalonej wysokości) hipoteką kaucyjną. Dopuszcza się również możliwość stosowania hipoteki kaucyjnej dla zabezpieczenia całości wierzytelności np. kapitału i oprocentowania jako całości.

Hipoteka przymusowa kaucyjna uregulowana została w art. 111 u.k.w.h., zgodnie z którym, gdy podstawą uzyskania hipoteki przymusowej jest nieprawomocne orzeczenie, tymczasowe zarządzenie sądu, postanowienie prokuratora albo nieostateczna decyzja, hipoteka taka ma charakter kaucyjny.

Hipoteka przymusowa

Hipoteka przymusowa została uregulowana w przepisach art. 109 – 112 u.k.w.h.. Pełni ona funkcję sui generis środka egzekucyjnego. Jak wskazuje S. Rudnicki: „hipoteka przymusowa nie jest sposobem egzekucji, a wyegzekwowanie roszczenia nie jest jej skutkiem. Jest to tylko zabezpieczenie wykonania zobowiązania, gdy wierzyciel ma tytuł prawny wymagany do wszczęcia egzekucji, tj. tytuł wykonawczy.”

Wierzyciel posiadający wierzytelność stwierdzoną tytułem wykonawczym przewidzianym przez przepisy dotyczące postępowania egzekucyjnego (określone w kodeksie postępowania cywilnego, a także w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, czy ustawie – ordynacja podatkowa i ustawie o systemie ubezpieczeń społecznych i innych) może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach przynależnych dłużnikowi, przy czym hipoteka ta obciąża każdą nieruchomość z osobna, a nie wszystkie nieruchomości łącznie. Na nieruchomościach stanowiących własność Skarbu Państwa lub innej państwowej osoby prawnej może być ustanowiona hipoteka przymusowa ale tylko wtedy, gdy wynika to z przepisu szczególnego. W sytuacji, gdy podstawą uzyskania hipoteki przymusowej jest tymczasowe zarządzenie sądu, postanowienie prokuratora albo nieprawomocne orzeczenie sądu, hipoteka taka ma charakter kaucyjny.

Hipoteka łączna

Została ona przewidziana w art. 76 u.k.w.h. Hipoteka ta stanowi formę zabezpieczenia tej samej wierzytelności hipotecznej, która w przeciwieństwie do hipoteki zwykłej (umownej) zabezpiecza wierzytelność na wielu nieruchomościach lub prawach (co najmniej 2) tego samego właściciela lub niekiedy różnych. Zasadniczą różnicą w stosunku do hipoteki umownej jest umożliwienie wierzycielowi zaspokojenia się w całości lub części z dowolnej nieruchomości, kilku z nich lub wszystkich łącznie, na których tę hipotekę łączną ustanowiono. Taka forma zabezpieczenia zapewnia wierzycielowi większą gwarancję zaspokojenia roszczenia. Jednakże w skrajnych przypadkach, gdy wartość nieruchomości w zdecydowany sposób przekracza wartość zobowiązania, istnieje ryzyko, że hipoteka ta wbrew jej przeznaczeniu może powodować niekorzystne skutki wobec właściciela np. osłabić jego zdolność kredytową. Ciekawą cechą występującą w tym rodzaju hipoteki jest fakt, że obciążenie hipoteką każdej nieruchomości lub prawa posiada charakter samodzielny. Taka cecha przejawia się tym, że każda hipoteka zabezpiecza osobno wierzytelność i w niektórych przypadkach stanowi przedmiot odrębnego rozporządzenia. Na przykład: przelew wierzytelności, traktujemy jako jedno prawo, zrzeczenie się hipoteki do jednej z nieruchomości powoduje wygaśnięcie w stosunku do niej.

Hipoteka łączna powstaje na podstawie jednego z trzech źródeł:

Kluczowym warunkiem powstania hipoteki łącznej na skutek podziału nieruchomości jest ustanowienie hipoteki przed dokonaniem podziału.13 W przypadku hipoteki łącznej powstałej na podstawie umowy, do której mają zastosowanie ogólne zasady dotyczące hipoteki umownej, o jej powstaniu decyduje moment ostatniego wpisu w księdze wieczystej. Dopóki hipoteka łączna nie zostanie ujawniona na ostatniej obciążonej nią nieruchomości lub prawie, nastąpi zawieszenie skuteczności wpisu, co oznacza brak obciążenia do momentu dokonania tego ostatniego wpisu.

Hipoteka na wierzytelności hipotecznej, zwana również subintabulatem przewidziana została już w 1818 roku w ustawie o ustaleniu własności dóbr nieruchomych, o przywilejach i hipotece. Ukształtowano ją pod wskazaną nazwą w projekcie ustawy Prawo rzeczowe z 1939 roku, a następnie wprowadzono w dekrecie z 1946 roku Prawo rzeczowe. Nie była natomiast przewidziana początkowo w ustawie z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, dopiero ustawą zmieniającą z dnia 15 października 1991 roku, która weszła w życie 14 marca 1992 roku, została przywrócona do polskiego prawa hipotecznego z uwagi na jej istotną wartość w zmienionych warunkach gospodarczych.

Wierzytelność w postaci zabezpieczenia hipotecznego na nieruchomości ma w rzeczywistości swoją wymierną wartość (majątkową), co pozwala na zastawienie na niej hipoteki zarówno zwykłej jak i kaucyjnej. Subintabulat w praktyce stanowił środek zabezpieczenia kredytów konsumpcyjnych, krótkoterminowych wykorzystywanych przez osoby nie posiadające innego zabezpieczenia wierzytelności. Ze swej istoty hipoteka na wierzytelności hipotecznej ma zastosowanie do zabezpieczania wierzytelności o charakterze cywilnoprawnym, a nie publicznoprawnym (np. podatki, składki na rzecz ZUS). Jak zauważa S. Rudnicki w swej pracy: „Hipoteka na wierzytelności hipotecznej może być hipoteką umowną zwykłą lub kaucyjną albo przymusową lub przymusową kaucyjną. Funkcją hipoteki przymusowej (przymusowej kaucyjnej) jest zabezpieczenie określonej w wierzytelności dla postępowania egzekucyjnego. Samo ustanowienie hipoteki na wierzytelności hipotecznej następuje na ogólnych zasadach.(...) Najczęściej hipoteką zabezpieczającą jest hipoteka umowna zwykła. (…) Okoliczność czy wierzytelność została zabezpieczona hipoteką zwykłą, czy kaucyjną, nie ma znaczenia dla ustanowienia na niej hipoteki. Dlatego dopuszczalne jest ustanowienie subintabulatu na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką kaucyjną. Jednakże wierzytelność ta musi istnieć w chwili obciążenia jej hipoteką. Jeżeli bowiem jest ona wierzytelnością warunkową lub mogącą powstać dopiero w przyszłości, to w takim wypadku brak w ogóle substratu dla hipoteki.”16 Również takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 25 kwietnia 1996 roku, III CZP 35/96 (OSNC 1996, nr 9, poz 114) wskazując, że: „Wierzytelność hipoteczna zabezpieczona hipoteką kaucyjną może być przedmiotem hipoteki kaucyjnej, chyba że jest ona wierzytelnością warunkową albo mogącą powstać dopiero w przyszłości.”

W praktyce pojawił się problem wymagający odpowiedzi na pytanie, co nastąpi w sytuacji, w której wierzyciel zwalnia dłużnika z jego długu hipotecznego. W tym przypadku wydaje się zasadnym przyjęcie, że skoro spłata wierzytelności do rąk wierzyciela obciążonej nieruchomości jest nieskuteczna, to tak samo nieskuteczne powinno być zwolnienie z długu, które powoduje wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej w postaci hipoteki.