Notariusz Warszawa - Umowa Przedwstępna

Zastanawiasz się nad wyborem formy umowy przedwstępnej? Boisz się, że druga strona uchyli się od zawarcia umowy przyrzeczonej? W takim razie koniecznie przeczytaj ten artykuł i wybierz dogodną formę zabezpieczenia Twoich interesów.

Zawierając umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej zgodnie z art. 390 k.c. "Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.". W praktyce często dochodzi do sytuacji, w której kupujący rezygnuje z zakupu nieruchomości. W takiej sytuacji musimy zadać sobie pytanie czy faktycznie poniesiemy z tego tytułu jakiekolwiek negatywne konsekwencje finansowe, jeżeli tak to czy jesteśmy w stanie wykazać je przed sądem? Jeżeli ich nie wykażemy to zawarcie umowy przedwstępnej w formie pisemnej może okazać się niewystarczające.

Dla wszystkich osób, które obawiają się nie wykonania zobowiązania, ustawodawca przewidział w art. 390 k.c.§ 2 ustanowienie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.

"§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej."

Jako, że warunkiem zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości jest zachowanie formy aktu notarialnego sporządzonego przed notariuszem, umowa przedwstępna zawarta również z zachowaniem wskazanej formy uprawnia stronę sprzedającą jak również kupującą do zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim przypadku koniecznym będzie złożenie wniosku do sądu. W wyniku postępowania sąd uprawniony będzie do wydania oświadczenia zastępującego zgodę drugiej strony na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jako, że rośnie świadomość prawna społeczeństwa polskiego, takie czynności coraz częściej zawierane są w formie aktu notarialnego przed notariuszem. Taki stan rzeczy wydaje się słuszny, gdyż podstawową rolą notariuszy jest zapewnienie bezpieczeństwa obrotu w tym m.in. nieruchomości, a zawarcie umowy przedwstępnej w kancelarii notarialnej gwarantuje stronom zawarcie umowy przyrzeczonej, a nie jak w przypadku zawarcia umowy w zwykłej formie do naprawienia szkody, którą czasami niezwykle trudno wykazać.

Zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego możemy złożyć wniosek wieczystoksięgowy do sądu o ujawnienie w dziale III księgi wieczystej naszego roszczenia o przeniesienie prawa własności nieruchomości. Notariusz formułuje wniosek w akcie notarialnym i w ciągu trzech dni od daty podpisania umowy, złoży akt notarialny w odpowiednim sądzie. Taki zapis skutecznie zniechęci ewentualnych przyszłych kupujących do nabycia np. mieszkania. W przypadku, gdyby nie zniechęcił (co wydaje się wysoce wątpliwe) roszczenie sprzedaży za uzgodnioną cenę, będzie przysługiwało nam w stosunku do nowego właściciela.

Ważne znaczenie w wyborze formy aktu notarialnego dla umowy przedwstępnej ma fakt, iż sporządzona jest ona przez profesjonalistę, notariusza mającego odpowiednią wiedzę i kompetencje do sporządzania takich czynności. Warto tutaj zaznaczyć, iż każdy notariusz jest bezstronnym urzędnikiem państwowym, który nie działa w imieniu, jednej ze stron. Notariusz upewnia się, że strony rozumieją treść czynności notarialnej i wskazuje skutki prawne, które mogą wystąpić w związku z podpisaniem umowy. Jeżeli umowę taką formułujemy sami bardzo często posiada ona istotne braki i niedociągnięcia, co rodzi zazwyczaj niekorzystne skutki dla stron lub jednej z nich. Nie jest też bezpiecznym zwyczajem zawieranie umowy przedwstępnej na formularzu profesjonalnego sprzedawcy, jak choćby dewelopera, gdyż taki dokument z reguły zabezpieczać będzie przede wszystkim jego interesy.

Przepisy regulujące umowę przedwstępną:

"Art. 389. § 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. § 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Art. 390. § 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. § 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. § 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne."

Funkcja umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna zawierana jest w obecności notariusza przez Strony, gdy z pewnych powodów nie może jeszcze dojść do zawarcia umowy ostatecznej (końcowej). Może to być powodowane różnymi sytuacjami np. brakiem środków finansowych lub koniecznością zaciągnięcia kredytu przez kupującego, chęcią „zarezerwowania” sobie nieruchomości, np. domu w trakcie budowy, czy też istnieniem w księdze wieczystej zapisów wymagających usunięcia.

W trakcie procesu zawarcia umowy definitywnej, umowa przedwstępna ma charakter przygotowywujący i pełni rolę pomocniczą. Umowa taka pełni ponadto funkcję gwarancyjną, zapewniającą zawarcie umowy definitywnej.

W przypadku obrotu nieruchomościami umowa przedwstępna pełni również rolę ostrzegawczą, tzn. notariusz na życzenie stron może złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpisanie w akta księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego. Dzięki ujawnienie w księdze wieczystej roszczenie jest skuteczne względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Zatem w razie zbycia nieruchomości uprawniony wpisany w akta księgi wieczystej zachowuje swoje roszczenie względem nabywcy nieruchomości na podstawie art. 17 k.w.h.

"Art. 17. Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia."

Umowę przedwstępna możemy napotkać w dwóch postaciach:

Pierwszy przypadek zachodzi w sytuacji gdy, tylko jedna ze stron jest zobowiązana, a druga jedynie uprawniona. W praktyce naszej Kancelarii Notarialnej w Warszawie taki rodzaj umowy przedwstępnej należy do rzadkości. O wiele częściej spotykaną formą umowy przedwstępnej w ocenie notariuszy jest umowa dwustronnie zobowiązująca. W takim stosunku na dwóch stronach umowy ciąży obowiązek świadczenia. Zawarcia umowy przedwstępnej dwustronnie zobowiązujące żądać mogą obydwie strony.

Przedmiotem zobowiązania stron umowy jest złożone oświadczenie woli o chęci zawarcia umowy końcowej (przyrzeczonej). Zawarcie takiej umowy jest więc świadczeniem polegającym na tym, że wierzyciel może żądać spełnienia świadczenia, a dłużnik powinien spełnić przyrzeczone świadczenie.

Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona (definitywna, końcowa)

Omawianą umowę przedwstępną należy odróżnić od umowy definitywnej. Pierwsza z nich przygotowuje do zawarcia umowy końcowej, natomiast druga realizuje cel, który chcą osiągnąć strony np. sprzedaż nieruchomości.

Treść umowy przedwstępnej

Zadatek w umowie przedwstępnej

Często spotykaną sytuacją podczas dokonywania czynności notarialnej w postaci umowy przedwstępnej jest przekazanie zadatku. Przedmiotem zadatku w ocenie naszych Notariuszy najczęściej jest określona kwota, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby przedmiot zadatku stanowiła rzecz choćby nawet niezwiązana z przyszłym świadczeniem. W zależności od woli stron zawierających umowę przedwstępną, zadatek może pełnić przeróżne funkcje:

Co do zasady wartość przedmiotu zadatku może być dowolnie kształtowana przez strony umowy z tym, że wartość zadatku nie powinna przekraczać kwoty świadczenia głównego.

Kara umowna w umowie przedwstępnej

Kara umowna jest dodatkowym zastrzeżeniem dzięki, któremu możemy zabezpieczyć się przed wynikłą szkodą w przypadku nie wykonania zobowiązania bądź nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Kara umowna wyrażona jest w umowie przez określenie sumy. Jest ona stosowana wyłącznie do zobowiązań niepieniężnych np. umowy przedwstępnej.

Kara umowna przypada wierzycielowi w ustalonej w umowie przedwstępnej wysokości, bez względu na wartość poniesionej szkody (chyba, że strony postanowią inaczej). Wierzyciel w takim przypadku nie ma obowiązku udowodnienia wysokości szkody.

"Art. 484. § 1. W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. § 2. Jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana."

Umowne prawo odstąpienia od umowy

Umowa przedwstępna ze względu na zabezpieczenie interesów jednej bądź dwóch stron może zawierać zastrzeżenie o możliwości odstąpienia od umowy we wskazanym terminie, pod przewidzianym warunkiem np. w przypadku nie udzielenia kredytu kupującemu przez 3 niezależne banki.

"art. 395. § 1. Można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. § 2. W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za nie zawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie."

Odstępne

Szczególną formą umownego odstąpienia od umowy jest odstępne, jak definiuje je kodeks cywilny w art. 396:

"Jeżeli zostało zastrzeżone, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy (odstępne), oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego."

Zawarcie umowy przedwstępnej

Zawarcie umowy przedwstępnej następuje przez zgodne złożenie oświadczeń woli przez strony umowy. Zawarcie takiej umowy może nastąpić w dowolnej formie, jednak zgodnie z art. 390 § 2 k.c., tylko umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego przed Notariuszem uprawnia strony do dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Czynność ta ma na celu związanie stron, w konsekwencji podpisanie umowy przyrzeczonej. Do umowy przedwstępnej należy stosować przepisy kodeksu cywilnego. Stronami umowy mogą być zarówno osoby fizyczne jak i osoby prawne.